인천시 이축권 개발제한구역 공공이축권 매도 매수 합니다

인천시 이축권 개발제한구역 공공이축권 매도 매수 합니다.인천시 주택이나 근린생활시설 공장 종교시설등 공익사업으로 발생한 공공이축권 매도 매수 하실분 찾습니다.세양 부동산은 서울시 및 경기도 전 지역의 개발제한구역 이축권 공공이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소입니다, 이축권에 대한 제반 일체의 궁금한 사항은 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하시면 자세하게 안내해 드립니다.

 

오늘은 이축권 매매시 발생하는 각종 세무 관계에 대하여 포스팅 해볼까 합니다, 당연히 이축권이 성립하는 건물 주택을 매매하면서 이축권 권리금을 구분하여 기타 소득세로 신고하는 경우에는 건물 주택만은 일반 부동산의 매매와 동일하게 매도자에게는 양도 소득세가 매수자에게는 취, 등록세가 발생하고 이를 납부하면 되는 것입니다.

 

이축권 발생 주택의 매도자가 1가구 1주택이고 보유와 거주 요건이 충족되며 이축권 권리금을 포함한 주택의 매매가가 양도소득세 감면금액인 12억 원 이내라면 절세를 위해 주택과 이축권 권리금을 포함하여 주택 매매가로 계약을 체결하고 양도소득세로 납부하면 좋겠으나 이것은 자신만의 이기적인 생각이며 이럴 경우 매수자와 협의성립이 불가능한 경우가 다반사입니다. 왜냐하면 이축권 주택 매수자는 이축권 발생 주택을 매수한 경우 1가구 2주택에 해당하는 경우가 대부분이고 1가구 2주택인 경우 취, 등록세가 중과되어 이축권의 권리금을 기타 소득세로 신고하는 경우보다 부담이 커지기 때문입니다. 이러한 이유로 주택이나 근린생활시설을 불문하고 대부분이 이축권의 권리금을 기타 소득세로 신고 납부하는 경우가 대부분인 것입니다.

 

공공 주택 지구 등으로 지구 지정된 지역은 대부분 지역이 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 이축권이 발생하는 근린생활시설 건물만을 매매하는 경우에도 토지 거래 허가를 받아야 하나 토지 거래 계약에 관한 법률에서 요구하는 의무 이용 기간등 조건 충족이 불가능 하기에,이축권 건물 계약시 건물을 사용 수익하지 않으며 지상권을 포기하고 건물 철거 특약을 명시하여 계약서를 작성 후 소유권이전등기를 하게 되는 것이며 일반적인 근린생활시설 건물 매매처럼 이축권 발생 건물은 수용 대상물로 매매시 포괄 양도 양수도 성립되지 않는 것입니다.

 

포괄 양도 양수가 불가한 이축권 발생 근린생활시설 건물만을 건물 철거 특약을 명시하고 매매하는 경우에도 건물 매매가에 대하여는 세금계산서를 발행해야 하고 건물 매수자는 건물 매수가 10%에 대한 부가세를 납부하여야 합니다. 일반적으로 건물 매매시 건물이 포괄 양도 양수가 아닌 경우라도 부가세 납부하고 당해 분기 부가세 납부 시 환급신청하면 부가세가 환급되지만 도시 및 주거환경 정비법 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따른 수용 절차에서 수용 대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우 건물에 대한 부가세가 환급되지 않습니다.

 

관계법령 부가가치세법 시행령 제18조 제3항 제3호에 이와 같이 규정하고 법령은 아래와 같습니다.

제18조(재화 공급의 범위) ①법 제9조 제1항에 따른 재화의 공급은 다음 각 호의 것으로 한다.

1. 현금 판매, 외상판매, 할부판매, 장기할부판매, 조건부 및 기한부 판매, 위탁판매와 그 밖의 매매계약에 따라 재화 를 인도하거나 양도하는 것

③ 제1항제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다.

1. 「국세징수법」제66조에 따른 공매(같은 법 제67조에 따른 수의계약에 따라 매각하는 것을 포함한다)에 따라 재화 를 인도하거나 양도하는 것

2. 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와「민법」ㆍ「상법」등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것

3. 「도시 및 주거환경 정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등에 따른 수용 절차에서 수용 대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우.에는 부가가치세 환급이 되어지지 않습니다.

 

이축권에 대한 권리금은 원칙상 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 토지 건물과 함께 야도 되는 이축권은 양도소득세로 신고하여야 한다고 규정하고 있습니다. 그러나 소득세법 제94조 제4항 말목단에서 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의 2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 “이축권”이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 양도소득에서 제외한다.라고 규정하고 있으며 법령은 아래와 같습니다.

소득세법 제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득.

마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의 2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 “이축권”이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

* 당연히 토지 건물과 함께 양도하는 이축권이 아닌 경우 감정평가하지 않아도 기타소득세로 납부하면 됩니다.

 

소득세법 제94조 제1항 마목 단에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가하여 신고하는 경우란 감정평가 법인에서 건물과 이축권만을 구분하여 이축권 권리를 감정평가하여 건물과 구분 기타 소득세로 신고하는 경우를 말합니다. 관계법령 소득세법 시행령은 아래와 같습니다.

소득세법 시행령

제158조의 2(양도소득에서 제외되는 이축권의 범위) 법 제94조 제1항 제4호마목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.

 

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