남양주시 왕숙지구 생활대책용지 시행사업 조합원 모집 하실분

 

남양주시 왕숙지구 생활대책용지 사업시행하실분 또는 조합결성하실분 상가조합 조합원 모집 상가딱지의 매도 매수 등 제반 궁금한 사항은 전문 중개업소 세양 부동산에 문의하세요. 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984입니다.

 

왕숙지구 생활대책용지 상가딱지란?

공익사업 시행구역 내에서 기존에 영업을 하거나. 영농 축산업 등의 생업에 종사하는, 사람에게 생활 대책 보상 차원에서 실시하는 보상 전부를 협의에 의하여 보상을 받고, 지장물 전부를 스스로 인도, 철거한 자에게 조합을 결성하여, 공급되는 근린생활시설 용지를 우선 분양받을 수 있는 권리 생활대책용지 (상가딱지)를 말한다.

 

생활대책 수립 대상자는 다음 어느 하나에 해당하는 사람

*공익사업 시행구역 내에서 운영했던 영업점, 영농 축산업 어업에 종사 화훼, 채소 등 비닐하우스, 축사 등 택지 개발 지구 내 해당 지역에서 영업하셨던 분이, 실시하는 보상 전부를 협의에 의하여 보상을 받고, 지장물 전부를 스스로 인도, 철거한 사람.

1. 주거 전용 단독주택용지를 공급받거나 (점포겸용 단독주택용지를 공급받은 분은 제외)이 주자 택지를 포기하고 이주자 주택이나 이주정착금 지급을 신청한 분.

점포겸용 단독주택용지를 공급받았으나 별도의 영업 등으로 아래 2항에 해당하는 분

2. 기준일(공람공고일 2018.12.19.) 1년 이전(2017.12.19.)부터 보상계약 체결 링 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에서 영업. 농업. 축산업을 영위하고 영업. 농업손실. 축산 보상을 받은 분

(다만 축산업의 경우 꿀벌은 50군 이상의 고정양봉을 한 분에 한하며, 농업, 축산업을 영위한 분은 기준일 이전부터 해당 시. 구. 읍. 면 또는 연접 시. 구. 읍. 면에 거주한 분에 한함)

생활대책 수립 제외 대상자

•상기 수립 대상자 중 공사가 지정한 기간 내에 자진 철거 및 이전하지 않아 행정 대집행을 받거나 토지 및 물건인도 소송, 인도 단행 가처분이 제기된 분

•법인과 단체, 토지조사와 관련하여 매립폐기물 조사 거부자.

•공사로부터 조성용지를 공급받는 공장 이주대책 수립 대상자로서 해당 공장 영업 이외에 별도로 영업보상 등을 받지 않은 분

 

공급기준

●생활대책 대상자는 그 선택에 따라 상가부지 또는 분양상가 또는 임대 상가 임대공장 중 공급

•상가부지 : (20㎡~27㎡ 이하) 상기 1항 또는 2항에 해당하는 분

❉상가부지는 근린 생활용지를 우선으로 공급

❉구체적인 상가부지 용도는 생활대책 세부내용 안내 시 추후 공지

•분양상가 : 상기 2) 항에 해당하는 분 중 적법한 점포용 건물을 소유하면서 사업자 등록을 하고 영업을 영위한 분

공급가격

•상가부지 : 감정가격(권리면적은 감정가격, 추가 면적은 동일 용도 평균 낙찰률 적용)

•분양상가 : 생활대책 공급 대상자에게 공급(경합 시 추첨으로 선정)

•공급시기 : 사업시행자가 결정 통보

*1인이 2개 이상의 요건에 해당하거나 세대원이 각각 대상자 요건에 해당하는 경우에도 1세대당 1건에 하하여 공급. 공사가 지정(요청) 하는 최종 기한 내에 토지조사(폐기물 매립 여부 등의 조사 포함) 및 물건조사에 응하지 아니한 자와 보상을 위한 감정평가를 거부하는 자는 생활대책에서 제외될 수 있음

 

구 분	대상 자	공급 규모
이주자택지 공급 대상자	점포겸용 단독주택용지를 공급받지 않은 이주자택지 공급 대상자	27㎡ 이하
영업자	기준일 공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 허 가 등을 받고 사업자등록을 필하여 영업을 행한 분으로서 영업보상을 받은 분	27㎡ 이하
	-기준일 공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 허가 등이 필요하지 않은 자유업을 행한 분으로서 영업보상을 받은 분 -기준일 공람 공공일 1년 이전부터 영업한 분 중 토지보상법 시행규칙 제45조 제1호 단서에 따라 무허가건축물에서 영업한 임차인으로 영업보상을 받거나 제52조에 따 라 무허가 영업 특례로 보상받은 분	20㎡ 이하
	기준일 공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 관계법령에 의한 허가 등을 받고 건축법 제22조에 의한 사용승인을 받은 점포용 건물을 소유하여 부가가 차세 법에 의한 사업자등록을 하고 직접 영업행위를 하는 분의로서 당해 사 업에 따라 그 건물이 철거되는 분	분양상가
영농자	기준일 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 사업 지구 내 농지 2,000㎡ 이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 자영농 (자경+임차 면적 합계가 2,000㎡ 이상 일 때는 소유농지 면적이 1,000㎡ 이상인 경우)	27㎡ 이하
	기준일 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 사업 지구 내 농지 2,000㎡ 이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 임차농 (자경 농지를 합하여 2,000㎡ 이상인 경우)	20㎡ 이하
시설채소농 및 화훼농	기준일 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 본인 소유 토지에 시설채소 또는 화훼를 660㎡ 이상 경작하여 농업손실 보상을 받은 분	27㎡ 이하
	기준일 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 토지를 임차하여 시설채소 또는 화훼를 660㎡ 이상 경작하여 농업손실보상을 받은 분	20㎡ 이하
축산업자	기준일 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 축산법에 따라 등록하고 축산업을 영위하여 축산보상을 받은 분	27㎡ 이하
	기준일 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 축사 등 200㎡ 이상의 시설(울타리를 기준으로 하여 가축사육시설 및 운동장을 포함)을 갖추고 축산업을 영위하고 축산보상을 받은 분(양봉은 50군 이상의 고정식 양봉업에 한함)	20㎡ 이하

생활대책 대상자 세분 및 공급면적

❉영업의 “허가 등”이란 해당 영업을 위한 허가 또는 면허를 받거나 신고를 한 경우를 의미함

 

이러한 생활대책용지 20㎡~27㎡ 권리를 가지고 개인이 단독으로 근생용지를 공급받을 수는 없고, 공급받고자 하는 근생용지, 개별 필지 토지 면적의 90% 이상 해당하는 권리자가 모여 조합을 결성하고, 근린생활시설 용지 공급 신청 기한 내에, 생활대책용지 근생용지 토지 공급을 신청한 조합을 대상으로 위치를 추첨 우선 공급, 공사가 조성하여 공급하는 토지 감정가 금액으로 수의 계약을 하는 것입니다. 동일 필지에 경합이 있는 경우 추첨의 방식으로 결정.

 

생활대책용지 권리는 근린생활시설 용지를 우선 공급 불하 받을 수 있는 권리이며, 공급용지는 토지의 용도지역이 상업지역 중 근린 상업지역 또는 일반 상업지역으로, 근린생활시설 건축 용지로 공급받을 수 있고, 용도지역이 근린상업지역과 일반 상업지역의 차이는 건폐율과 용적률이 다르며, 동일 블록에 위치한다고 하더라도 용도지역에 따라 평당 감정가도 확연하게 다릅니다.

 

LH 공사 등이 공급하는 생활대책용지 근린생활시설 용지 토지를 공급받기 위하여는, 개인이 단독으로 권리를 행사할 수 없으며, 공급받고자 하는 경우는 예를 들어 희망하는 1필지 토지 면적이 300평일 경우, 최소 토지 면적 90%에 해당하는, 생활대책용지 20㎡~27㎡ 개인 권리자, 면적의 합이 270평 이상의 인원이 조합을 결성하여 조합 명의로 공급받는 것입니다, 조합원 총 합산 면적이 불하 받는 토지 면적에 미달하는 경우, 미달하는 면적에 대한 토지 매수가는 일반 분양가로 계산합니다.

 

◆권리보상 내용◆

*특별분양 청약 우선 권리 *근린생활시설 건축할 수 있는, 상업용지를 감정가격으로 받을 수 있는 권리.

◆생활대책용지 권리행사 요건◆

*단독으로 권리행사 불가능 / 30~50명 정도의 인원으로 조합 구성이 통상적임.

*필수적으로 조합에 가입해야 됨.

◆ 공급 대상 기준 ◆

생활대책용지 근린생활시설 용지를 공급받을 수 있는 20㎡[약 6평]~27㎡[약 8평] 우선 권리.

◆ 1군 대상자(27㎡ 8평)

- 이주자 택지 공급 대상자, 아파트 특별 분양권 대상자

- 영업보상(축산보상)을 받은 자(허가/등록/면허 또는 신고를 필 한 영업자)

- 일정 규모(농지 1,000㎡ 이상 경작)의 영농자(자경농, 임차농)

- 일정 규모(660㎡ 이상 경작)의 시설채소(화훼) 농가

◆2군 대상자(20㎡)

- 무허가 건축물 등에서 영업을 행하고 보상을 받은 자유업 영업자

- 예정 지구 지정 고시일 1년 이전부터 영업(축산업자 포함) 한 자로서 영업시설 등의 이전비를 보상받은 자

 

 생활대책용지 권리를 가지고 조합을 결성하여, 상업용지를 공급받은 후, 근린생활 시설 건축 시 토지의 용도지역이, 일반 상업지역 또는 근린상업지역에 따라, 국토의 이용 및 계획에 따른 법률에서 정해진, 건폐율과 용적률의 범위 내에서, 광역 차치단체 또는 지방 자치단체가 조례로 건폐율과 용적률을 정하게 되는데요, 용도지역은 공사에서 생활대책용지 공급 분양 공고 시 필지별 용도지역이 확정 표기되어 공시됩니다.

 

◆ 공급방법 ◆

근린생활시설 용지는 생활대책용지 대상자들로 구성된 조합에 공급하고, 위치 및 필지에 경합 시에 배정은 추첨으로 조합을 선정, 생활대책용지는 근린생활시설 용지를 우선으로 공급하며, 공급가는 감정가로 공급한다.

*1인이 2개 이상의 요건에 해당하거나 세대원이 각각 대상자 요건에 해당하는 경우에도 1세대 1건에 한하여 공급, 공사가 지정(요청) 하는 최종 기한 내에 토지조사(폐기물 매립 여부 등의 조사 포함) 및 물건조사에 응하지 아니한 자와 보상을 위한 감정평가를 거부하는 자는 생활대책에서 제외될 수 있음.

이러한 생활대책용지 개인의 20㎡[약 6평]~27㎡[약 8평] 권리를 행사하는 방식은, 조합에서 각 개인의 권리를 매수하는 방법과, 조합을 결성하여 상업용지 토지를 공급받은 후 개인이나 시행사를 상대로 매도 후 지분대로 안분 배분하는 방법, 조합 결성하여 공급받은 후 직접 시공 개발하여 분양하는 방법 등이 있지만, 각 각의 방식에 따른 절차가 다르며 장, 단점이 있고, 입지 및 경제적인 상황에 따라 수익률과 위험도가 다르게 나타나는 것입니다.

 

◆ 조합설립 진행 방식 ◆

-각 개인의 권리를 매수함.

-같은 목적을 지닌 투자자들로 조합설립.

-조합이 원하는 필지 추첨 신청 후 공급받음.

*필지 전체 사업을 원하는 시행사나 개인에게 매매

*필지 전체 구성된 조합으로 직접 시행할 수 있음.

[ 시행하는 조합. 처분하는 조합 두 부류의 진행 조합 중 본인이 어느 조합을 택할 건지 본인이 결정 선택하셔야 됩니다]

 

*조합 가입 후에도 가입 철회 후 타 조합에 가입도 가능함.

권리자 개인이 조합 가입 후에도 철회 후 타 조합에도 가능하지만, 이 경우 분쟁이 발생하는 경우도 있기에 조합 가입 후 철회 시에는 관계 서류 회수 등 법리 관계를 명확히 하여야 합니다.

 

생활대책용지는 근린생활시설 용지는 공급 가격이 감정평가액으로 공급되므로 일반 분양 근린생활시설 용지 공급가보다 가격이 월등히 저렴한 편이며, 또 공급 대상 근린생활시설 용지 토지의 면적은 필지 별로 상이할 수 있으며, 공급되는 필지 수량도 도시 규모에 따라 상이하며 생활대책용지 공급은 근린 생활 시서 용지를 우선 공급하고, 1세대가 2건의 생활대책용지에 해당하는 경우에도 1세대 1건에 대하여 만 생활대책용지를 공급합니다.

 

생활대책용지 거래의 종류

택지 개발 지구 내 생활대책 상가조합은 토지를 공급받은 후 직접 시행을 위해 결성된 조합과, 조합이 토지를 공급받아 제삼자 시행자 등에게 토지를 매각하는 조합과, 또한 개인이나 시행사가 주축이 되어 조합 결성하여 토지를 공급받아 명의 변경 후 시행하는 조합 등 3가지로 구분됩니다.

생활대책용지 거래의 대부분은 제3자(시행자, 개인)가 주축이 되어 조합 결성 시부터 관여하고 개별 생활대책 용지를 매수한 후 조합 결성, 토지를 공급받은 후 토지 명의를 이전해 가는 방식이 대부분이라고 보시면 됩니다. 이 경우 제삼자는 원주민에게 부여하는 생활대책용지 분양권 권리를 표면상 조합으로 차명 매수하는 것입니다.

 

생활 대체용지 거래 시 이중 거래(물딱지 거래)를 주의해야

속칭 이중 거래를 ‘물딱지’거래라 칭하고 이로 인한 문제가 그것이다. ‘물딱지’거래는 2개 이상의 조합에 중복가입한 생활대책용지를 말한다. 문제는 2개 이상의 조합에 가입한 생활대책용지 상가 딱지 소유자가 있는 경우, 공급받을 수 기준에 미달하게 되고, 이를 모르고 필지 배정을 신청하는 경우에는 공사에서 토지를 불하 받을 수 없습니다. 이중 거래 물딱지 거래로 인하여 조합 간에 소송 등의 마찰이 발생할 수 있고, 또 매수자 조합은 이로 인한 경제적 피해를 볼 수 있다. 문제는 생활대책 대상자가 자신의 이중 거래 사실을 숨길 경우 ‘물딱지’거래 여부를 사전에 파악하기가 쉽지 않다는 점입니다. 따라서 조합의 경우 조합원 모집 시 각별한 주의를 요한다.

 

생활대책용지 거래 시 주의해야 할 것이 또 있다.

생활대책용지 매매 시 양도소득세 문제가 그것이다. 생활대책용지 20㎡ ~ 27㎡ 양도 거래 시 분양권 거래에 해당되며, 따라서 양도소득세 부과 대상이다. 생활대책용지 거래에 따른 양도소득세의 경우 보유기간 1년 이하의 경우에는 양도차익의 70%가 부과된다. 생활대책용지 양도소득세 부담은 사는 사람, 즉 조합 매수인이 부담하는 경우가 일반적인데, 여기서 문제 될 수 있는 것이 바로(최종 조합) 명의로 이전하기 전에 여러 차례에 걸쳐 개인이나 조합 추진 위원회에 전매가 이루어지면서 가격에 변동이 생긴 경우에는 최종 매수자(조합)는 이를 부담하여야 한다.

 

부동산 시장이 활황인 경우 생활대책용지 토지를 분양받아 상가를 지어야 가장 투자 수익이 높다.

생활대책용지 토지 공급가는 감정가로 공급하고 근생용지 일반분양의 경우 공사에서 제시한 금액에 공개경쟁 입찰에서 낙찰된 금액에 토지를 공급받기 때문에 생활대책용지가 일반분양가 보다 낮은 금액으로 택지 개발 지구 내의 근린생활시설 용지를 불하 받을 수 있는 장점이 있다. 생활대책용지 공급가는 감정가로 공급하기에 일반 분양가에 비하여 비교적 월등하게 낮은 금액에 공급하는 필지를 추첨으로 배정받아 공급받게 되며, 생활대책용지 근린생활시설 용지는 감정가로 공급받기에 일반분양 생활대책용지 대비 차익 실현이 가능한 유망 투자 사업입니다.

 

생활대책용지 거래 방식은 일반적으로 다음 세 가지입니다.

첫 번째는 조합이 토지를 공급받아, 조합이 직접 시행하는 방법이다. 이 경우를 일컬어 시행 조합이라 부르기도 한다. 이는 높은 수익을 얻을 수 있지만, 상가 고유의 특성상 위치가 문제 될 수 있다. 생활대책용지 공급 토지 중 좋은 위치의 근린생활시설 용지는 여러 조합이 불하 받기를 원하게 되고, 이 경우 추첨 방식에 의해 결정되는데, 추첨에서 위치가 좋지 않은 용지를 공급받는 경우, 위치에 따라 수익성이 떨어지는 단점이 있으나, 좋은 위치의 근생용지를 공급받은 경우 직접 개발하는 것이 조합원의 수익을 극대화하는 방법이 되겠지요. 두 번째 조합이 토지를 공급받은 후 제삼자에게 토지를 양도하는 방법이다, 이 경우 위의 첫 번째 방식에 비하여는 처분하는 시간은 짭지만 수익은 적다는 점입니다. 조합 가입은 토지 추첨 이전에는 언제든지 철회가 가능하지만, 최근 대규모 택지지구의 물량 과다로 프리미엄 큰 차익 실현이 어려운 경우가 많다.

 

세 번째는 투자자(개인. 시행자)가 조합 개설 시부터 관여하고 표면상 조합 명의로 토지를 공급받아 토지 명의 변경 후 직접 시행하는 방법 등이 있으며, 대부분 생활대책용지 권리 대상 개인은, 조합 (매수인)이 원주민들의 생활대책용지를 매입하여, 조합설립 후 사업을 시행하는 조합에 매도하는 경우가 대부분입니다. 이 경우 두 번째 방법에 비해서는 수익이 낮다.

 

그러나 생활대책용지 권리는 이중 거래의 위험성이나 조합 가입에 따른 문제점 등을 꼼꼼히 따져 개인인 경우 투자에 신중을 기하여야 합니다.

 

생활대책용지 양도소득세 신고 시 취득시기

생활대책용지 양도소득세를 계산하기 위해서는 생활대책 용지 취득일과 양도일을 알아야 합니다, 이주자택지 취득일은 대법원 판례에서 이주대책 대상자 확인 결정 시에 그 권리를 취득한다고 정의합니다. 이에 따라 생활대책용지 취득시기도 동일합니다. 생활대책 용지 매도 후 양도소득세 신고 시 생활대책용지에 대한 권리의 취득시기가 아주 중요한데요. 요지는 택지 개발 지구에서 사업시행자로부터 생활대책용지 분양권을 최초로 부여받은 자(개인)의 분양권 취득일은 이주 및 생활대책 대상자로 확인 결정된 날입니다.

 

다만, 생활대책 대상자가 조합에 현물출자 한 당해 분양권에 따라 조합이 사업시행자와 토지 매매계약 체결한 후 조합이 토지를 양도하는 분양권의 취득일은 조합이 생활대책용지 분양권을 현물출자 받은 날입니다. 생활대책용지 대상자로 확인 결정되고 사업시행자인 LH의 토지 공급 공고에 따라 생활대책용지 대상자들이 조합설립 후 사업시행기관에서 조합으로 토지를 공급받는 계약을 하게 됩니다.

따라서 생활대책 용지 대상자들이 조합을 설립하여 사업시행기관으로부터 토지를 공급받은 후 조합이 즉 법 시공 상가 등을 분양 등을 하는 경우, 양도소득세 신고 시 조합의 분양권 취득일은 그 토지 취득일이 되게 됩니다.

 

유권해석 하나를 보시겠습니다.

문서번호 부동산 거래관리과 - 1012 (2010년 8월 2일) 생산된 문서입니다.

제목은 이주 및 생활대책 용지에 대한 권리의 취득시기입니다.

생활대책용지에 대한 권리의 취득시기 서면-2022-부동산-3953[부동산 납세와-1319] 생산일자 :2023.05.15.

요지

택지 개발 지구 용지 조성 사업 시행자로부터 이주 및 생활대책 용지 분양권을 최초로 부여받은 자의 분양권 취득일은 이주 및 생활대책 대상자로 확정・결정된 날이나, 해당 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보는 것임

회신

귀 질의의 경우, 기존 해석 사례인 “부동산 거래관리과-1012, 2010.08.02.” 및 “재산세과-983, 2009.12.11.”를 참고하시기 바랍니다.

○ 부동산 거래관리과-1012, 2010.08.02.

택지 개발 지구 용지 조성 사업 시행자로부터 이주 및 생활대책 용지 분양권을 최초로 부여받은 자의 분양권 취득일은 이주 및 생활대책 대상자로 확정・결정된 날이며, 이주 및 생활대책 대상자가 조합에 현물출자한 당해 분양권에 따라 조합이 사업시행자와 매매계약 체결한 후 양도하는 분양권의 취득일은 조합이 이주 및 생활대책용지 분양권을 현물출자 받은 날입니다.

 

생활대책용지 양도소득세 적용 취득시기
원칙 취득일	예외 취득일	양도일 1	양도일 2	토지 취득일
↓	↓	↓	↓	↓
생활대책 대상자 확인 결정일	조합이 생활대책 용지 분양권을 현물 출자 받은 날	생태 대상자. 개인⟶조합으로 권리 변경일	조합⟶매수인에게 분양권 명의 변경일	분양권 잔금일

위의 표는 생활대책용지 취득 시기에 대한 설명입니다.

 

일반적으로 생활대책 용지는 조합 결성하여, 토지를 공급받는 형태로 진행되는데요.

1) 조합이 공사로부터 낙찰받은 토지를 매수 계약 후 그 상태로, 시행사나 개인에게 양도하는 것입니다, 이 방식의 조합을 처분 조합이라 말하기도 합니다.

2) 두 번째는 생태 대상자 들이 조합을 결성하고, 조합이 공급받은 토지의 대금 완납 후 조합이 직접 사업시행 분양 등을 하고, 건물 완공 시 비용 공제 후 조합원에게에게 안분 정산 후 조합을 해산하는 방법 등이 있습니다. 이 경우를 시행 조합이라 하기도 합니다.

 

위 2의 경우는 원주민이 생활대책 용지 분양권을 양도하는 경우가 아니기 때문에 공급받은 토지의 잔금일이 토지 취득일이 되고, 상가 분양의 경우 양도 소득세 취득일은, 그 토지 취득일이 되게 됩니다

두 번째는 매수인이 원주민들의 생활대책용지를 매입하여, 조합설립 후 사업을 시행하는 경우입니다. 이 경우 원주민의 분양권 양도소득세 계산 시 취득일은 다시 두 가지로 나눌 수 있습니다 그림에서는 원주민이 조합 설립 후 그 분양권을 취득하여 나중에 잔금을 납부하면 토지를 분양받게 됩니다. 그 이후에 사업 시행하고 상가 분양을 하는 경우 이 토지 취득일이 상가 분양 시 양도소득세 취득일이 됩니다

 

첫째는 조합이 현물출자 받은 날을 취득일로 하여 토지를 취득할 수 있는 권리인 분양권으로 양도소득세를 납부하는 경우입니다. 이 경우는 사업시행자로부터, 조합이 명의변경을 하여 다시 또 다른 조합에서 매수인에게 명의변경을 하기 때문에 1년 미만의 단기양도에 해당하여 양도소득세율이 70%가 됩니다.

 보통 그림에서는 예외 취득일이라고 적힌 이날 취득을 하고, 나중에 다시 양도일 2라고 적힌 이날 조합이 매수인에게 분양권을 명의변경합니다. 이 예외 취득일과 양도일 2 사이에 기간은 현실적으로 보통 한두 달 정도밖에 되지 않습니다. 그래서 2021년 6월 1일부터는 단기양도 세율인 70%에 해당하며, 여기에 지방세 10% 부가됩니다.

 

두 번째는 원주민이 분양권인 생활대책용지를 생활대책 대상자 확인 결정일에 취득하고 그날을 취득일로 합니다. 그 권리를 조합설립과 관계없이 원주민이 매수인에게 개별적으로 양도하는 개념으로, 원주민 분양권의 취득일은 생활대책 대상자 확인 결정일이고, 양도일은 조합에서 매수인에게 분양권 명의 변경하는 날이 양도일로 보는 것입니다, 이 경우 초과누진세율로 양도소득세를 납부하므로 양도소득세가 많이 줄어들게 됩니다

 

그러나 이 경우는 약간의 주의를 요합니다,

그림에서는 원칙 취득일인 생활대책 대상자 확인 결정 일을 취득일로 보고, 나중에 양도일 2, 인 매수인이 조합에서 분양권을 명의 변경하는 날이 양도일로 보는 것입니다. 이 기간은 보통 대부분 2년이 넘습니다, 그래서 보유 가 간에 따른 초과누진세율로 양도소득세를 납부하게 됩니다.

 

 생활대책용지 분양권 양도소득세 살펴보기 (2021년 6월 1일 양도분부터 적용) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권. 분양권 포함)에 대한 양도소득세율 양도소득세 취득시기는 이주 대상자 확인 결정 시이다.

분양권에 대한 양도 소득세 비교

 

구 분	기 존		변 경
보유기간	주택 / 입주권	분양권	주택 / 입주권	분양권
1년 미만	40%	조정 대상 지역 50%	70%	70%
2년 미만	기본세율	기타 지역 기본세율 1년 미만 50% 2년 미만 40% 2년 이상 기본세율	60%	60%
2년 이상	기본세율		기본세율	60%

 

구 분	1년 이내	2년 이내	2년 이상
프리미엄 금액	100,000,000	100,000,000	100,000,000
1) 기본공제 -	-2,500,000	-2,500,000	-2,500,000
2) 과세표준	97,500,000	97,500,000	97,500,000
3) 적용세율	70%	60%	60%
4) 누진공제	-	-	-14,900,000
5) 양도소득세	68,250,000	58,500,000	43,600,000
6) 지방 소득세	6,825,000	5,850,000	4,360,000
합계금액	75,075,000	64,350,000	47,960,000

이주자택지 및 분양권 프리미엄 금액이 1억 원일 경우 보유 기간에 따른 양도소득세 비교.

 

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