개발제한구역 그린벨트 공공이축권이란 ?

개발제한구역 그린벨트 공공이축권이란

이축권이란 개발제한구역 내 기존 주택 및 근린생활시설 공장 종교시설 등이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우에는 그 기존 주택 등의 소유자가 개발제한구역 내 자기 소유의 토지에 신축(이축) 하는 권리를 말합니다.

- 이축권의 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 장래 건축 허가를 받을 수 있는 무형의 권리입니다.

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세양 부동산은 서울시 및 수도권 경기도 전 지역의 개발제한구역 그린벨트 이축권 공공 이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소입니다, 서울 경기 전 지역의 이축권 공공 이축권 매도 매수에 대한 문의는 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.

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#이축권 #공공이축권 권리의 매매에 있어서 이축권 권리만은 매매할 수 없으며 이축권만을 매매하는 것은 위법입니다, 이축권은 공익사업 시행지역 내 건축물이 수용 철거되는 과정에서 건물 보상금을 수령한 자가 자기 토지에 이축하는 것으로 이축권의 매수는 기존 건물에 프리미엄을 부처 건물을 매수하는 포괄적 개념으로 이해하시면 됩니다.

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※ 아래 게시된 사진들은 이미지 사진입니다.

이축권 매매 시 수용 대상 건물이 공공 주택 지구 등 공익사업구역의 경우 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되는 경우가 대부분인데요 이축권 매매 대상 건물이 토지 거래 계약에 관한 허가 구역인 경우에는 토지뿐만이 아니고 건물 지장물에 대하여도 관할관청에서 거래 허가를 득하고 매매계약을 체결하여야 등기 이전이 가능합니다, 그러나 공익사업으로 수용될 건물로 토지 거래 계약에 관한 법률에서 요구하는 조건 및 의무사용 기한 등을 지킬 수 없어서 허가를 받을 수 없습니다. 그래서 이축권 건물 매매 시 계약 내용에 실제로는 건물을 철거하는 것인 아니지만 건물 철거 특약을 명시 지상권을 포기하고 건물 매매 계약을 체결하고 소유권이전등기하시면 됩니다.

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이렇게 건물의 지상권 즉 사용 수익을 포기하고 계약서 작성하고 이축권 건물 소유권이전등기 후 계약서 내용을 위반한 경우로 확인된 경우 남양주시 토지 거래 허가 부서에서는 추후 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조(허가 구역 내 토지 거래에 대한 허가) ① 허가 구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다) 하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지 거래 계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.라고 규정된 법률에 따라 관계 법령위반으로 고발 조치하고 이에 이축권도 허가하지 않겠다고 합니다.

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토지 거래 계약에 관한 허가 구역 내 부동산 매도 매수 시 거래 신고 등에 관한 법률 위반 시 처벌 조항은 아래와 같습니다.

동법 제11조 ② 제11조 제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지 거래 계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지 가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

동법 제11조 ③ 제21조에 따른 허가 취소, 처분 또는 조치 명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.라고 거래 신고 등에 관한 법률에서 규정하고 있습니다.

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이축권 권리가 발생하는 주택 근린생활시설 건물을 매수함에 있어서 주의하셔야 하는 부분이 있는데요, 일반적인 부동산 매수 시 주택이 아닌 근린생활시설 등의 건물은 포괄 양도 양수시 건물에 대한 세금계산서를 발행하지 않아도 되지만 포괄 양도 양수가 아닌 경우 제화의 공급이 수반되면 건물에 대하여 세금계산서를 발행하여야 하고 매수자는 부가세를 납부하고 당해 분기 부가가치세 신고 시에 부가세 환급을 받으면 되는 돼요.

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이축권이 발생하는 주택이 아닌 근린생활시설 등의 건물은 매도 매수 시 세금계산서 발행하고 매수인이 부가세를 납부하여도 소득세법 제18조 ③ 제1항제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다. 소득세법 제18조 ③항 제3호 「도시 및 주거환경 정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등에 따른 수용 절차에서 수용 대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우라고 규정되어 있고 이에 공익사업에 포함되어 보상금을 수령하는 경우 재화의 공급으로 보지 않아 부가세 환급이 되지 않습니다. 이축권 매수 건물에 대하여 수용 시 부가세 환급은 안되지만 추후 신축(이축) 후 소유권보존등기 시 취득가액에 포함하여 취 등록 신고하면 되기에 전혀 손실이 발생하는 것은 아닙니다.

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예전에는 이축권 권리금에 대하여 기타 소득세로 납부하면 되었지만 개정된 소득세법에서는 양도소득세로 납부하는 것이 원칙으로 아래와 같이 규정하고 있습니다.

소득세법 제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 토지 건물과 함께 양도되는 부동산은 양도소득세로 신고하여야 한다.

소득세법 제94조 제1항 제4호 마목 마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법」 제12조 제1항 제2호 및 제3호의 2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권"이라 한다).는 원칙적으로 양도소득세로 신고하여야 한다고 규정하고 있으나 예외 조항도 있지요 예외 조항은 아래와 같습니다.

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예외 조항에서는 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 이축권을 감정 평가하여 기타 소득세로 신고하는 경우는 양도소득에서 제외한다.라고 아래 법령에 되어 있습니다

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소득세법 시행령 제158조의 2 (양도소득에서 제외되는 이축권의 범위) 법 제94조 제1항 제4호 마목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.라고 규정하고 있습니다.

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주택 이축권의 경우 매도자가 1가구 1주택이며 보유 조건 및 거주 요건이 충족되는 경우 양도 시 12,5억 원까지 양도소득세 감면 대상으로 이축권 권리 매매가를 포함하여 양도소득세로 신고하는 것이 절세효과가 클 것으로 보이지만 다 주택자 및 근린생활시설 등의 이축권 매도 시에는 양도소득세에 비하여 기타 소득세로 납부하시는 경우가 훨씬 절세효과가 클 것으로 생각됩니다.

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서울시 및 수도권 경기도 전 지역의 개발제한구역이축권 그린벨트이축권 공공이축권의 매도 매수 등에 대한 문의는 이축권 전문 중개사 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.

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