과천시 과천지구 의왕시 청계2지구 수원시 당수지구 이축권 공공 이축권 구합니다

과천시 과천지구 의왕시 청계2지구 수원시 당수지구 이축권 공공 이축권 구합니다.세양 부동산은 서울시 및 경기도 전지역 개발제한구역의 이축권 공공 이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소입니다, 이축권에 대한 일체의 궁금한 사항은 세양 부동산 031-554-4984로 문의하세요

 

이축권이란? 이축권은 건축 관계 법규나 도시계획 법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축 허가를 받아 건물을 건축(이축) 할 수 있는 권리를 말합니다. 이축권은 건물을 건축할 수 있는 권리이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 아닙니다.

 

이 축 권
이축권의 종류	발 생 요 건	이 축시기 등
공공 이축권 (주 택)	기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거 (시장 ·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다) 되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)가 자기 소유의 토지[「건축물 관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 신축하는 경우	가옥에 대한 이주대책이 세워진 경우 이주자택지 대상자 선정 심의가 완료된 후 GB에 이축 가능. 건물 철거한 토지를 소유한 경우 이축권 소멸시효 없음
공공 이축권 (근린생활시설)	기존 근린생활시설 공익사 (업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 근린생활시설을 포함한다 이) 공익사업의 시행으로 인하여 철거 시장·군수·구청장이 ( 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다 되는 ) 경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자 해당 ( 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다는) 국토 교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 자기 소유의 토지 건[「축문 관리법 제30조 제 1항에 」따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날 해체 예정일 ( 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다 당시 ) 소유권을 확보한 토지를 말하되 공익사업의, 시행을 위하여 기존 근린생활시설을 존치하는 경우에는 기존 근린생활시설의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다에] 근린생활시설을 신축할 수 있다.(	건물 보상금 수령 후 바로 GB에 위축 가능. 건물 철거한 토지를 소유한 경우 이축권 소멸시효 없음
재해 이축권	기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우	재해릏 입은 날부터 6개월 이내 취락지구에 이축
일반 이축권	개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우	토지주의 부동의 GB 지역에 이축 가능

 

이축권에 대한 거래 문의 시 이해가 부족하여 약간 혼란스러워하시는 경우가 종종 있는데요, 이축권 매매시 편의상 이축권 매매라고 할 뿐이지 이축할 수 있는 권리만은 매매할 수 없으며 이축 권리만의 매매는 위법사항 입니다. 공공 이축권의 경우 공익사업으로 수용되는 건물에 대하여 이축할 수 있는 권리가 생성되는 것이며 따라서 생성된 이축권 권리을 필요로 하여 수용 철거될 건물을 매수하고 생성된 이축 권리에 대하여 권리금을 지급하는 것입니다.

 

또한 이축권 거래 시 어느 시점에 매수하는 것이 좋은 타이밍이냐고 문의하시는데요, 이축권 발생 건물의 매매 계약은 공익사업의 사업인정고시 후 어느 때라도 조건부 계약이 가능하며, 계약 후 소유권 이전등기는 지장물 건물 손실보상금 통지서를 수령한 상태에서 잔금 지급하고 소유권 이전등기 후 보상금 수령하고 토지 등 수용 사실 확인서를 첨부하여 신축 허가를 득하면 됩니다.

 

위의 도표에서 보시는 봐와 같이 이축권은 공공이축권 재해이축권 일반이축권으로 구분되는데요, 이축권으로 이 축시 건축물의 용도는 철거 당시(건물 보상금 수령 시) 건축물 용도대로 건축이 가능합니다. 즉 근린생활시설 소매점이나 사무실 용도의 건물로 사용하고자 한다면 주택 이축권의 경우 주택으로 신축 허가받아 건물 완공 후 건축물대장상의 용도를 근린생활시설 소매점 또는 사무실로 용도 변경하여 이용하시면 됩니다.일반음식점의 경우 철거당시 건축물의 용도가 일반음식점인 경우에만 음식점 개설이 가능 합니다.주택등을 음식점으로 용도변경이 가능한 경우는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제18조(용도변경)에서 아래와 같이 규정하고 있습니다.

② 제1항제1호, 제2호 및 제4호에 따라 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 사람은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이어야 하며, 용도변경하려는 건축물의 연면적은 300제곱미터 이하여야 한다.<개정 2016. 3. 29., 2020. 2. 18.>

1. 허가신청일 현재 해당개발제한구역에서 5년 이상 계속 거주하고 있는 사람(이하 “5년이상거주자”라 한다)

2. 허가신청일 현재 해당개발제한구역에서 해당 시설을 5년 이상 계속 직접 소유하면서 경영하고 있는 사람

3. 개발제한구역 지정 당시부터 해당개발제한구역에 거주하고 있는 사람(개발제한구역 지정 당시 해당개발제한구역에 거주하고 있던 사람으로서개발제한구역에 주택이나 토지를 소유하고, 생업을 위하여 3년 이하의 기간 동안개발제한구역 밖에 거주하였던 사람을 포함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여개발제한구역 밖에 거주한 기간은개발제한구역에 거주한 기간으로 본다. 이하 “지정당시거주자”라 한다)

 

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 별표 [ 2] 에서는 공익사업에 따른 이주대책의 일환으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 개발제한구역 밖으로의 이주대책이 수립된 경우에는 공익사업과 관련하여 따로 이축을 허가하여서는 아니 된다.라고 규정하고 있으며 이 내용으로 인하여 주택은 이축할 수 없다고 말씀들 하시는데요, 그렇지 않습니다.

 

가옥 주택에 대하여 이주 대책이 세워진 경우 이주대책에 우선하여 따라야 하지만 이주대책에서 제외되는 대상자를 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 [대통령령 제32697호 법령에서 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제40조(이주대책의 수립·실시)

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이주대책 대상자에서 제외한다.<개정 2016. 1. 6., 2018. 4. 17.>

1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자

2. 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약 체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 는 이주대책 대상자가 아니고 이축권 대상자 입니다.

 

이주대책에 따른 LH공사의 남양주 왕숙1지구 가옥 소유자의 이주자택지 공급 대상 기준은 기준일 (공람공고일2018.12,19) 1년 이전(2017.12.19.)부터 보상계약 체결일 또는 수용 재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서 손실보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분 중. 택지의 공급을 원하는 분. * 89년 1,25 이후 건축된 무허가건축물 등 관계법령에 따른 허가. 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자 및 단체는 제외. 공급기준 동일세대 2 이상 가옥 소유자도 1필지 공급, 점포겸용 단독주택용지 1필지당 265㎡ 이하, 주거 전용 단독주택용지 300㎡ 이하. 조성원가 이하로 규정하고 있습니다 따라서 건물 가옥 주택을 위에서 열거한 범주의 기한에 들어가지 않고 매매하시면 주택에 이축권이 발생하는 것입니다.

 

서울시 및 경기도 전지역의 이축권에 대한 궁금한 사항은 세양부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.

 

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