고양시 창릉지구 이축권 공공이축권 매도 매수 합니다

 

고양시 창릉지구 이축권 공공이축권 매도 매수 합니다,세양부동산은 고양시 이축권 뿐만 아니라 서울시 및 인천광역시 경기도 전지역의 개발제한구역 이축권 공공이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소 입니다,이축권의 매도 매수에 따른 제반 문제점 및 궁금한 사항은 이축권 전문 중개업소 세양부동산 0341-554-4984 / 010-3062-4984로 문의 하세요.

 

고양시 창릉 공공주택 지구는 LH공사에서 2022년 6월부터 토지 및 지장물에 대한 손실 보상을 실시하고 있는데요, 문제점은 창릉지구에 편입되는 개발제한구역내 주택이나 근린생활시설 건축물의 소유자들이 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 제1항의 규정에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 건축물에 발생하는 이축권리 즉 이축권을 그동안 고양시는 부동산 거래신고등에 관한 법률 일명 토지거래계약에관한허가구역 벌률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 내용을 변경하려는 경우에도 또한 같다.라는 이법률 내항을 적용하여 건물 매매를 제한하고 있었는데요,4월28일 이축권에 대한 간담회때 가능하다면 주민들에게 불이익이 가지 않도록 검토 하겠다고 하였으니 머지않아 이러한 제한사항이 개선되어 건물(이축권) 매매가 가능하지 않을까 생각 됩니다.

 

고양시 개발제한구역 이축권 철거예정 건물 매매에 있어서 부동산 거래신고등에 관한 법률, 토지거래계약에관한 허가구역에 관한 법률을 적용하여 거래를 제한만 하지 않는다면, 주택에 대하여 이주대책 및 근린생활시설에 대하여 생활 대책이 세워진 경우라 하더라도 이축권을 매매함에 있어서 전혀 문제될 사항은 없는 것입니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조(이주대책의 수립ㆍ실시)에 따라 주택에 대하여 이주대책이 세워진 경우 개특법 시행령 별표 다목 다. 에서 공익사업에 따른 이주대책의 일환으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 개발제한구역 밖으로의 이주대책이수립된 경우에는 공익사업과 관련하여 따로 이축을 허가하여서는 아니 된다. 또한 철거 등으로 멸실되어 현존하지 아니하는 건축물을 근거로 이축 또는 이주단지의 조성을 허가하여서는 아니 된다. 다만, 공익사업의 시행으로 철거된 건축물은 그러하지 아니하다.라고 규정하고 있고 이에따라 이주대책 대상자는 이주대책에 따라야 하고 이축할수는 없지만,공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제⑤항 제1호 제2호에서 법률 규정으로 아래의 경우에는 이주대책 대상에서 제외되는 것이고 이주대책 대상자가 아닌경우 이축이 가능 합니다.

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제⑤항

제⑤항 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이주대책대상자에서 제외한다.<개정 2016. 1. 6., 2018. 4. 17.>

1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자

2. 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

통상 공공주택지구 LH공사의 보상내용을 보면 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제⑤항 제1호 제2호 적용한, 이주대책 대상자 및 생활대책 대상자 기준은 공람공공일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용제결일까지 건물등기완료된 상태, 주민등록 전입,실거주 요건등이 갖추어진 경우 이주대책 대상자이며 이 경우에 해당하는 사람은 이주대책에 따라야 한다는 것입니다.

개발제한구역내 공익사업 수용주택의 경우 관계법령이 개정되기전에는 이택자 택지 배정 권리를 LH공사에서 동의를 받아 한번에 한하여 전매가 가능했지만 지금은 시행령 개정으로 전매할수 없습니다,관계법령 개정내용는 아래와 같습니다.

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조(이주대책의 수립 등) ⑤ 제1항에 따라 이주대책의 실시에 따른 주택지 또는 주택을 공급받기로 결정된 권리는 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외한다)할 수 없으며, 이를 위반하거나 해당 공익사업과 관련하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에 사업시행자는 이주대책의 실시가 아닌 이주정착금으로 지급하여야 한다.

 

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 별표 [ 2]에 따라 개발제한구역에서 행위가 가능한 경우는 아래와 깉습니다.

3. 토지의 형질변경 및 물건의 적치

가. 토지의 형질변경면적은 건축물의 건축면적 및 공작물의 바닥면적의 2배이하로 한다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그 해당 면적으로 한다.

1) 축사 및 미곡종합처리장은 바닥면적의 3배 이하

2) 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하. 다만, 별표 1 제5호다목다) ① 또는같은 호 라목 다)에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인 정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)된 건축물을 신축하는 경우 해당 대지의 조성면적은 철거 당시의 대지면적까지로 할 수 있다.

3) 별표 1의 건축물 및 공작물과 관련하여 이 영 및 다른 법령에서 토지의형질변경을 수반하는 시설을 설치할 것을 따로 규정한 경우에는 그 규정에서 허용하는 범위

4) 법 제4조의2에 따른 훼손지 정비사업을 위한 경우에는 그 정비사업 구역 전체

나. 가목에 따른 토지의 형질변경을 할 때 해당 필지의 나머지 토지의 면적이60제곱미터 미만이 되는 경우에는 그 나머지 토지를 포함하여 토지의 형질변경을 할수 있다. 다만, 토지의 형질변경 전에 미리 토지분할을 한 경우로서 가목에 따른 토지의 형질변경 면적에 적합하게 분할할 수 있었음에도 해당 면적을 초과하여 분할한 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 법 제12조제1항제1호 각 목의 건축물(축사, 공사용 임시가설건축물 및 임시시설은 제외한다)의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 토지의 형질변경 면적이 200제곱미터를 초과하는 경우에는 토지의 형질변경 면적의 100분의5 이상에 해당하는 면적에 대하여 식수 등 조경을 하여야 한다. 다만, 별표1 제5호가목에 따른 동식물 관련 시설 및 같은 호나목에 따른 농수산물보관 및 관리 관련 시설의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 토지의 형질변경에 따른 조경 면적은 시ᆞ군ᆞ구의 조례로 달리 정할 수 있다.

라. 개발제한구역에서 시행되는 공공사업에 대지(건축물 또는 공작물이 있는토지를 말한다)의 일부가 편입된 경우에는 그 편입된 면적만큼 새로 대지를조성하는 데 따르는 토지의 형질변경을 할 수 있다. 이 경우 편입되지 아니한 대지와 연접하여 새로 조성한 면적만으로는 관계 법령에 따른 시설의 최소 기준면적에 미달하는 경우에는 그 최소 기준면적까지 대지를 확장할 수있다.

마. 토지의 형질변경의 대상인 토지가 연약한 지반인 경우에는 그 두께·넓이·지하수위 등의 조사와 지반의 지지력·내려앉음·솟아오름에 대한시험을 하여 환토·다지기·배수 등의 방법으로 그 토지를 개량하여야 한다.

바. 토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토(땅깎기)에 따른비탈면 또는 절개면에 대하여는 옹벽 또는 석축의 설치 등 안전조치를 하여야 한다.

사. 토석의 채취는 다음의 기준에 따른다.

1) 주변의 상황·교통 및 자연경관 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

2) 철도, 고속도로, 국도 및 시가지와 연결되는 간선도로의 가시권(可視圈)에서는 재해에 따른 응급조치가 아니면 토석의 채취를 허가하여서는 아니된다. 이 경우 철도·고속도로의 가시권은 철도·고속도로로부터 2킬로미터 이내의 지역을, 국도·간선도로의 가시권은 국도·간선도로로 부터 1킬로미터 이내의 지역을 말한다.

아. 물건의 적치는 대지화되어 있는 토지에만 할 수 있으며, 물건의 적치장에는 물건의 단순관리를 위한 가설건축물을 연면적 20제곱미터 이하의 범위에서 설치할 수 있다.

 

■ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 별표 [ 2]에 따라 개발제한구역에 건축이 가능한 면적은 아래와 같습니다.

개정 허가 또는 신고의 세부기준( 22 )

2. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

가. 건폐율 100분의 60 이하로 건축하되 높이 5층 이하, 용적률 300퍼센트이하로 한다.

나. 가목에도 불구하고 주택 또는 근린생활시설을 건축하는 경우에는 다음의어느 하나에 따른다. 다만, 별표 1 제5호다목다)① 또는 같은 호 라목다)에따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)된 건축물을 신축하는 경우 해당 건축물의 층수 및 연면적은 철거당시의 건축물의 층수 및 연면적까지로 할 수 있다.

1) 건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 232제곱미터(지정당시거주자는 300제곱미터) 이하. 이 경우 지정당시거주자가 연면적 232제곱미터를 초과하여 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 한다.

2) 건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하다. 별표 1 제5호다목다)① 또는 같은 호 라목다)에 따라 공익사업의 시행을위하여 기존 주택 또는 근린생활시설을 존치하고 새로 주택 또는 근린생활시설을 신축하는 경우 공익사업 시행자는 기존 주택 또는 근린생활시설이존치되는 대지 면적에 해당하는 개발제한구역 내 다른 대지를 전ᆞ답ᆞ과수원, 그 밖에 건축물의 건축을 위한용도가 아닌 지목으로 변경해야 한다.

 

이축권 매매에 따른 세금은 소득세법에 따라 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 “이축권”이라 한다)는 양도소득세로 신고하여야 하지만. 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.라고 규정하고 있어 이경우란 감정평가한 금액을 구분하여 신고하는 경우를 말합니다.관계벌률은 아래와 같습니다.

제94조 (양도소득의 범위)① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

<개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23., 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31., 2020.12.29.>

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 “이축권”이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

 

소득세법 시행령 [시행 2022. 5. 31.] [대통령령 제32654호, 2022. 5. 31., 일부개정]

제158조의2(양도소득에서 제외되는 이축권의 범위)법 제94조 제1항 제4호 마목단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.<개정 2022. 1. 21.> [본조신설 2020. 2. 11.]

 

공인중개사법 제18조 제2항 제2호에 따른 의무 표시사항

상 호 명 : 세양부동산공인중개사 사무소

주 소 : 경기도 남양주시 수동면 운수리 155-4번지 1호

등록번호 : 413102008-0107

연 락 처 : 031-554-4984

대 표 자 : 오삼종

 

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