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시흥시 이축권 안산시 이축권 군포시 이축권 공공이축권 공익이축권 매수 매도합니다, 세양 부동산은 서울시. 인천광역시. 경기도 전역의 이축권 공공이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소입니다, 이축권의 매도 매수 및 권리 요건, 이 축시 건축물의 용도, 건축 가능 면적, 권리의 소멸 시효, 건축의 제척 기한 등 이축권에 대한 궁금한 사항 있으시면 이축권 전문 공인중개사 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 전화 주시면 자세하게 안내해 드리도록 하겠습니다.

 

공인중개사 법 제18조 제2항 제2호에 따른 의무 표시사항

상 호 명 : 세양 부동산 공인중개사 사무소

주소 : 경기도 남양주시 수동면 운수리 155-4번지 1호

등록번호 : 413102008-0107

연 락 처 : 031-554-4984

대 표 자 : 오 삼 종

 

이축권의 정의

개발제한구역에서는 일반적으로 건축행위를 제한하는데, 이축권은 건축 관계 법규나 도시계획 법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여, 건축 허가를 받아 건물을 건축(이축) 할 수 있는 권리를 말합니다. 이축권은 건축(이축) 허가를 받을 수 있는 무형의 권리 자산이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 아닙니다.

❉이축권은 부동산을 취득할 수 있는 분양권 입주권 건축허가권과 다르게, 상속 증여는 되지 않을 뿐만 아니라, 이축권은(이축권 자란 사업시행자에게서 건물 보상을 받은 자로 규정) 전매할 수 없습니다.

 

이축권을 통해 신축한 건물의 취득가액 : 이축권 매수 비용은 건축 허가받아 건물 완공 후 필요경비로 산입하여 소유권 보존등기 시 취득가(취득세)에 산입 신고하면 됩니다. 이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도하는 경우 이축권의 취득에 실지 소요된 비용은 당해 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입되는 것입니다.

 

공공 이축권이란?

주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다) 되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)가 자기 소유의 토지[「건축물 관리법」 제30조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 신축하는 경우

 

공공 이축권의 제척 기한

기존 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자는 국토 교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 자기 소유의 토지 [「건축물 관리법」 제30조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날 (해체 예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다 ]에 신축(이축) 하는 경우 제척 기한이 없습니다.

 

재해 이축권

기존 주택이 풍 수해 천재지변 등 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토(취락지구 불문) 지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우.

재해 이축권은 취락지구가 아닌 개발제한구역 토지에 건축이 가능합니다.

 

일반 이축권, 용마루권

개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유(건축 후 단 한 번도 토지와 건물 소유자가 동일인이 아닌 경우)의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우. 일반 이축권은 취락지구에만 신축이 가능하며 이 축시 필히 토지주의 기존 건물이 소재한 자기 토지에 개축 신축 불 동의서 서면이 필요합니다. 공공 이축권 건물 보상금 수령 시 또는 건물 철거 전까지 대 토지 소유권을 확보하지 못한 공공 이축권의 경우 공공 이축권으로 권리가 소멸하고 이후에는 일반 이축권으로 권리가 변경되어 취락지구에만 건축이 가능합니다.

 

개발제한구역 내에서 기존의 낙후된 주택이나 근린생활시설을 예전에는 수선이 아닌, 개축 또는 신축할 수 없었으나 관련 법령이 개정되어 이제는 신축한 주택이나 근린생활시설을 법 제12조제1항제2호에 따라 이축한 주택이 「도시 및 주거환경 정비법」 제2조제3호에 따른 노후·불량 건축물에 해당한다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 한차례에 한정하여 신축할 수 있습니다.

 

공공 이축권 공익 이축권은 각종 공익사업으로 주택. 근린생활시설. 종교시설. 공장. 등이 수용 철거되는 과정에서 발생되지만 무하가 주택도 일정 요건이 충족되는 경우 이축권이 발생되기도 합니다. 89,1,25 이전 건축된 무허가 주거용 주택의 경우, 개발제한구역 건축물(공작물) 대장에 등재된 경우 이주자택지를 공급받거나 또는 이축권이 발생할 수 있습니다.

* 89,1,25 이후 건축된 무허가 건축물 등 관계법령에 따른 허가 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유자 및 단체는 제외,

 

개발제한구역에서는 일반적인 개발행위 건축 허가 등이 엄격하게 제한되고, 위에서 열거한 이축권이 아닌 경우, 개발제한구역에서 주택을 신축 할 수 있는 경우는 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있습니다.

 

또한 개발제한구역에서 1만 제곱미터 이상 토지를 농사 등 생산에 직접 이용하는 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자는, 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있다. 진입로를 개설하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 주택 건축 후 주택의 용도를 농림 수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없다.

 

개발제한구역에서 이축이 가능한 토지도 엄격하게 제한되는 돼요, 이축이 가능한 토지의 입지 기준은 아래와 같습니다.

이 축시 입지 기준

개발제한구역에 주택 또는 근린생활시설을 신축할 수 있는 토지의 입지 기준은 다음 아래와 같습니다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역의 토지일 것

가. 기존의 주택 등이 있는 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 지역

나. 기존의 주택 등이 있는 시ㆍ군ㆍ구와 인접한 시ㆍ군ㆍ구(인접한 읍·면·동으로 한정한다)의 지역으로서 해당

인접 시장·군수·구청장과 주택 등을 신축하기로 협의한 지역

2. 우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산 기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것

3. 「하천법」 제7조에 따른 국가하천의 경계로부터 5백 미터 이상 떨어져 있을 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우에는 그러하지 아니하다.

가.「하수도법」 제2조 제15호에 따른 하수처리구역으로서 하수종말 처리 시설을 설치·운영 중인 지역

나.「하수도법」 제11조에 따라 공공 하수도의 설치인가를 받은 하수처리 예정지역

4. 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것. 다만, 영 별표 2 제3호가 목 2)에 따른 면적에 포함되어 진입로가 설치되는 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비를 설치할 필요가 없을 것.

◆개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행규칙의 입지 기준에서 규정한 시. 군. 구.는 자치구를 말한다.

 

자치구와 행정구의 차이

-자치구

① 특별시, 광역시의 관할구역 안의 구

② 지방자치단체의 구역 안의 주민을 법률이 정하는 범위 안에서 지배

③ 주민, 구역, 자치권을 구성 요소로 한다.

 

-행정구(일반구) 자치구가 아닌 구

① 특별시, 광역시 및 특별차치 시가 아닌 인구 50만 이상의 시에 둘 수 있는 구로 지방자치단체의 하부 행정기관, 행정구 또는 일반 구라 고도 함.

② 시장의 지휘 감독을 받아 소관 국가사무와 지방자치단체의 사무를 맡아 처리하고 소속 직원을 지휘. 감독한다

 

설치방법

-자치구 : 지방자치단체인 자치구를 설치할 때에는 법률로 정함

-행정구 : 자치구가 아닌 구를 설치할 때는 안전행정부 장관의 승인을 받아 당해 지방자치단체 조례로 정함.

 

소득세법상 이축권의 구분

​소득세 법상 이축권이란 다음의 개발제한구역법 제12조 1항 2호 및 3의 2호에 해당하는 경우를 말하는 것으로서 해당 이축권은 개발제한구역 내 취락지구로의 이축과 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 크게 구분할 수 있습니다.

​2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

3의 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

 

이축권에 대한 소득의 구분

​토지 또는 건물과 함께 양도하는 이축권은 원칙적으로 양도소득으로 과세. 다만, 다음과 같은 경우는 이축권 가액을 기타소득으로 과세. ​이축권 가액을 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우.

​감정 평가법인 등이란 감정평가사와 감정평가 법인을 의미하며, 규정에 몇 개 업체라는 부분이 없기는 하지만, 실무에서 경험해 본 바로는 이축권의 경우 2개 업체에서 감정평가받아 평가서 첨부하여 원천세 기타 소득세로 신고하고 것이 보편적입니다.

 

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