의정부 이축권 양주시 이축권 매도 매수합니다

 

의정부 이축권 양주시 이축권 매도 매수합니다, 세양 부동산은 서울시. 인천시. 경기도 전 지역의 이축권 공공 이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소입니다, 이축권에 대하여 궁금한 사항 있으시면 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하시면 자세하게 안내해 드리도록 하겠습니다.

 

이축권이란

개발제한구역에서는 일반적인 건축 등 개발행위를 엄격하게 규제하고 있는데요, 이축권은 건축 관계 법규나 도시계획 법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여, 건축 허가를 받아 건물을 건축(이축) 할 수 있는 권리를 말합니다, 이축권은 건축(이축) 허가를 받을 수 있는 무형의 권리 자산이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 아닙니다.

 

❉이축권은 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권 입주권 건축(허가) 권과 다르게, 상속 증여는 되지 않을 뿐만 아니라, 이축권 매매 시 건물과 함께 양도되는 것입니다, 따라서 건물과 분리하여 이축권의 권리만은 매매할 수도 없을 뿐만 아니라 상속 전매할 수도 없습니다.

 

공익 이축권 자란? 기존 주택 근린생활시설이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우에는 그 기존 주택 근린생활시설의 소유자가 자기 소유의 토지(법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)에 신축할 수 있는 경우입니다.

 

이축권은 각종 공익사업으로 발생하는 공공 이축권, 각종 풍수해 재해 등으로 건물이 파손 멸실된 경우 6개월 이내에 이축이 가능한 재해 이축권, 개발제한구역 지정 전부터 타인 토지에 건축 된 주택을 개축 또는 신축하려고 하여도 토지주의 부동의로 신축할 수 없는 경우 취락지구에 이축이 가능한 일반 이축권 등으로 구분됩니다. 이 축시 공공 이축권과 재해 이축권은 취락지구가 아닌 구역 개발제한구역에 이축이 가능하지만, 일반 이축권은 취락지구에만 건축할 수 있는 것입니다.

 

특히 이축권 중 공공 이축권의 발생은 공익사업 중에서도 신도시 등 공공 주택 지구 시행 사업에서 발생되는 경우가 대부분을 차지하는 돼요, 이축권 거래는 일반 부동산 거래와 달리 이축권의 발생되더라도 이축이 가능한 시점까지 많은 시간이 경과하여야 하고 금액. 거래 가능 시점. 기한 등이 불명확하고 지자체의 거래 제한 등이 발생할 수도 있다는 점입니다.

 

통상 공공 주택 지구 신도시 시행사업의 경우 진행 절차는 공공 주택 사업자가 신도시 택지지구 지정 시 (우리가 매스컴을 통하여 접하는 시점) 시작 된다고 볼 수 있는데요, 지구 지정 후에 국토교통부 장관의 주택 지구 지정 고시가 이루어지고 지구 계획 승인 고시 후 보상이 이루어지기까지 짧게는 3년에서 5~6년이 걸리기도 하고 경우에 따라서는 신도시 개발사업이 중도에 보류 축소 폐지되기도 하지요.

 

공공 주택 지구는 지정과 동시에 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정하게 되고, 주택 지구 시행사업은 절차법에 따라 여러 과정을 거처 보상이 실시되는 시점에 이르러서 건물(이축권)의 매매에 따른 소유권 이전이 가능한데요, 문제는 자차 단체에 따라 토지에 대한 보상금을 수령하고 토지 소유권이 사업시행자에게 이전된 후 건물 (이축권)만을 매매하려고 하여도 토지 거래 계약에 관한 허가 구역이라고 거래를 제한하는 경우도 있어서 그 경우에는 이축권 거래를 할 수 없습니다.

 

공공 이축권 매매에 있어서 민간의 자유계약 원칙상 계약 시점은 지구 지정 후 언제 하여도 문제 될 것은 없지만, 지구 계획 승인 고시 전에는 많은 시간을 기다려야 하고 또한 지구의 축소 변경 폐지 등이 발생하는 경우 계약은 무효로 하면 되지만, 이축권 계약은 지구 계획 승인 고시 후 보상 시작 단계에서 계약하시고 건물가액 확정시 소유권 이전 등기하시는 것이 제일 좋은 시점이라고 볼 수 있습니다.

 

이축권을 통해 신축한 건물의 취득가액 매수 비용은 건축 허가받아 건물 완공 후 필요경비로 산입하여 소유권 보존등기 시 취득가(취득세)에 산입 신고하면 됩니다. 이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도하는 경우 이축권의 취득에 실지 소요된 비용은 당해 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입되는 것입니다.

 

이축권 매도에 대한 소득의 구분

​토지 또는 건물과 함께 양도하는 이축권은 원칙적으로 양도소득으로 과세하여야 합니다. 다만, 다음과 같은 경우는 이축권 가액을 기타소득으로 과세 이축권 가액을 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우 기타 소득세로 시고 가 가능합니다.

​감정 평가법인 등이란 감정평가사와 감정평가 법인을 의미하며, 규정에 몇 개 업체라는 부분이 없기는 하지만, 실무에서 경험해 본 바로는 이축권의 경우 2개 업체에서 감정평가받아 평가서 첨부하여 원천세 기타 소득세로 신고하고 있다.

 

주택 이축권 매매 시 1가구 1주택자로 매도자가 양도소득세 감면 대상이라면, 주택과 건물을 양도소득세로 신고하는 것이 절세 효과가 있을 수도 있으나, 이 경우 이축권 매수자가 건축 후 취득세 신고 시 이축권 금액을 필요 경비에 산입이 불가능할 수 있어 양도소득세로 신고하여서는 아니 된다, 따라서 이축권 권리는 주택이나 근린생활시설을 불문하고 건물과 분리하여 원천세 기타 소득세로 신고하는 것이 절세 효과가 크며, 이축권 매수자 입장에서 이축 후 취득세 신고 시 필요 경비에 산입이 가능하여 불이익이 발생하지 않는다.

 

공인중개사법 제18조 제2항 제2호에 따른 의무 표시사항

상 호 명 : 세양부동산공인중개사 사무소

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대 표 자 : 오삼종

 

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