남양주 남양주시 개발제한구역 그린벨트 주택 음식점 상가 공공 이축권 도로 딱지 매매합니다.

남양주 남양주시 개발제한구역 그린벨트 주택 음식점 상가 공공 이축권 도로 딱지 매매합니다.

이축권의 내용 : 공공 이축권(도로 딱지)

매매가 : 4,5억 원

문의처 : 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984

 

이축권이란?

일반적으로 도로 개설, 택지 개발사업, 도시개발사업, 공원 조성 사업, 주거 환경 정비 사업, 등과 같이 수용 방식으로 공익목적을 위한 개발사업이 진행되는 경우, 사업 시행자가 토지 건물 소유자 및 세입자에게 보상금과 더불어 보상 차원에서, 지급하는 권리를 말하며 일명 딱지라 불리기도 한다.

 

*이축권 권리의 발생 및 성립시기, 관계법령,

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (약칭:토지보상법) 및 시행령 시행규칙 등에의 거 성립되지만, 법조문 어디에도 명시적으로 이축권 발생에 대하여 규정되어 있지 않다.

 

공공 이축권 :

이축권의 형성은 개발제한구역(그린벨트) 내 위치한 주택이, 공익을 위한 목적의 도시 계획 사업으로 수용 시(사업인 정이 고시된 때) 발생하고, 다른 지역의 개발제한구역 토지에 이축할 수 있는 이축권의 권리 성립은(건물 보상금을 수령한 때) 형성되며, 도로 딱지로 불리기도 한다. 이때 공공 이축권은 공익목적을 위한 사업으로 시행되고, 이 주 대책이 수립되어 있는 경우 이축권이 인정되지 않는다.

 

재해 이축권 : 홍수, 태풍으로 주택이 유실된 경우, 6개월 이내 행사해야 한다.

 

일반 이축권 :

개발제한구역 지정한 타인의 토지 위에 주택을 건축하여 살다가, 주택의 증개축이 필요하나, 토지 소유자의 동의를 얻지 못할 경우에 이축할 수 있는 권리로, 용마루권 용마루 딱지라고 불리기도 한다. 일반 이축권은 집단 취락지구 에서만 이축이 가능하다.

 

발생 시기 : 사업인정고시(고시문에 건물이 소재한 지번의 토지 전부 편입이 명기된) 된 때.

 

성립시기 : 보상 확정 공고 일후(건물 보상금을 수령한 때)

 

*이축권의 권리확인을 위한 권리증, 확인서, 증명서, 등의 공적 서류는 없다.

 

*이축권(매도인이 보상금 수령하고 건축물 이전이 없는 경우) 매매 시 문제점

이축권 매도인이 수용지역 내 건물 지장물의 보상금을 수령하면, 소유권이 시행처로 이전되며, 이경우 이축권을 사고팔기가 어려워진다. 만약 이축권이 성립(보상금 수령 후) 된 후 매매 시 매수자 명의로 지장물의 소유권 이전이 불가능하고, 권리자(매도인) 명의로 토지를 매수하여 건물 인허가 득하고 건물 완공 후 토지 건물에 대한 소유권을 되돌려 와야 한다.

 

이경우 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 저촉될 수 있고, 또한 취, 등록세를 이중으로 납부하여야 하며, 매수인은 소유권을 되돌려 올 때까지 불안감을 떨칠 수 없는 문제점이 있을 뿐만 아니라. 이 경우 종종 분쟁으로 인한, 소송으로 이어지기도 한다.

 

그렇기에 이축권이 성립(보상금 수령한 후) 된 후 매매한다는 것은 상호 간 안전성이 떨어지고 제반 여러 위험 요소도 있다.

 

*이축권 매수 최적 시기는?

얼마 전까지만 하더라도 이축권은, 지장물 보상 통지서를 받고, 토지 보상금 수령 후, 거래되는 것이 일반적인 관행이었다. 그러나 요즘은 사업인정 고시일 이후 또는 토지보상 계획 공고문이 고시한 이후부터 거래를 시작하는 것이 일반화되었다. 굳이 지장물 보상 통지서 수령 때까지 기다릴 필요도 없다.

 

이축할 수 있는 권리가 성립될 건축 무를 사전 매수 약정 또는 계약한 후, 매도자가 토지 및 지장물 보상 통지서를 받고 토지 보상금 수령 후, 지장물을 매수자 명의로 등기 이 전후, 지장물 보상금을 매수자가 수령하고 자기 명의로 건축하면 된다.

 

이 경우 건물이 없는 이축권 매수 시 보다 모든 면에서 안전을 꾀할 수 있는 장점이 있다.

그러나 단점은 건축 허가를 신청할 수 있는 기간(지장물 보상금 수령 통지서 도착)까지 1년 전후의 시간을 기다려야 하는 문제와 또 그 기간 동안 대상 사업이 취소 변경 축소될 수도 있다.

 

*이러한 제반 문제들로 인하여 이축권 매매 시 특별한 약정이 필요하다.

예를 들어 왕숙 지구에서 사업인정 고시일 기준 발생 요건이 충족되었다고 하더라도, 추후 사업구역이 축소 취소 변경된( 본인 토지가 대상 사업에서 제외된) 경우 이축권은 발생 (성립) 되지 않는 것이며,

이 경우에는 매매 계약을 취소 해제하고 계약금은 돌려받으면 되는 것이다. 그렇기에 이축권 매매 계약 시 특약 사항이 중요하고, 이축권에 대하여 명확하게 이해하고 경험이 많은 전문 중개사에서 계약서를 작성하는 것이 필요하다.

 

*개발제한구역에서 음식점, 주택 등 신축.

최근 외지인의 토지 거래가 엄격하게 제한되는 개발제한구역 내 농지, 대로변의 농지 토지에 건축할 수 있는 이축권에 대한 관심이 높고, 도시 인근 좋은 위치 녹지지역의 투자 수요와 맞물려 몇 억 원에 이르는 높은 프리미엄이 형성되고 있다. 개발제한구역 내에서는 원칙적으로 주택이나 건축물의 신축이 매우 까다롭고 제한적이다.

 

그러나, 다음의 경우에는 신축이 가능하다.

1. 개발제한구역 지정 당시 지목이 대지인 토지에 개발제한구역 지정 당시부터 기존의 주택이 있는 경우이에 해당한다.

2. 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역 내에서 기존의 주택을 소유하고 거주하는 자가, 영농의 편의를 위해 자기 소유의 기존 주택을 철거하고, 자기 소유의 농지나 과수원 등의 토지에 주택을 신축할 수 있다.

3. 공익사업과 재해로 인한 이축으로, 주택의 소유자가 철거 일 또는 재해를 입게 된 날, 당시의 자기 소유 토지로 기존 주택이 소재하는 시 군 구(자치구) 내의 지역이나, 연접한 시 군 구의 토지, 기존 주택으로부터 2km 이내 거리 지역에서 이축하는 경우 신축이 허용된다.

 

*공익사업이나 재해로 형성된 이축권 / 건축 입지요건

㉠ 개발제한구역 내 본인 소유 토지가 있으며, 우량 농지가 아닐 것.

㉡ 연접 자치구에 건축 시 기존 주택으로부터 2km 이내 거리일 것.

㉢ 국가 하천으로부터 500m 이상 떨어져 있을 것.

㉣ 새로운 진입도로 설치가 필요 없을 것.

㉤ 전기 가스 수도 설치가 필요 없을 것.

주거환경 이축으로 외딴 집, 고 속도로 또는 철도변에 있는 주택 등 주거환경이 심히 불량한 경우이다.

*음식점, 주택 등 건축 가능 건물의 크기

 

건폐율 60% 이하, 높이는 3층 이내, 용적률 300% 이내, 기존 면적을 포함 연면적 300㎡까지(단, 5년 이하 200㎡, 5년 이상 232㎡, 지정 당시 거주자 300㎡) 휴게음식점, 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 개발제한구역 내 5년 이상 거주자 또는 지정 당시 거주자 이어야 한다. 이 경우, 인접한 토지에 300㎡ 이내의 주차장을 설치할 수 있는데, 음식점 등을 다른 용도로 변경하는 경우에는, 주차장 부지는 원래 지목으로 환원한다.

 

*음식점 건축 요건 :

① 개발제한구역 내 5년 이상 거주자

② 개발제한구역 지정 당시 거주자

③ 건축물대장에 음식점으로 표기된 건물 수용으로 발생한 이축권

이축권 매수 후 음식점을 건축하기 위해서는 1,2항의 요건이 충족되든지, 그렇지 않을 경우 3항의 이축권 매수하여, 건축물대장에 표시된 건물 면적만큼의 크기로 건축이 가능하지만 건물 면적이 큰 경우 가격은, 주택 건축이 가능한 이축권에 비하여 귀하기도 할 뿐만 아니라, 가격 또한 높은 금액으로 형성되고 있다.

 

또한 음식점이 아닌 근린생활시설도 해당 이축권이 귀하여, 주택으로 인 허가 받아 건축 후 사용승인 후, 근린생활시설로 대장을 용도 변경하여 사용하는 경우가 있다.

 

건폐율 40% 이하는 높이 3층 이하, 음식점 100% 이하.

농림 수산업용 시설은 개발제한구역 내에서, 농림업 수산업들에 종사하는 자가 설치하는 경우에는 큰 재한이 없으나, 축사 1000㎡ 이하, 콩나물 재배사 및 동 식물 관련 시설, 버섯재배사 500㎡ 이하로 면적이 제한되고, 개발제한구역 내에서 주택을 소유하면서 거주하는 1가구당 1개의 시설만 건축할 수 있다.

 

*이축권에 대한 권리증, 확인서 증명서, 등의 공적 서류는 없다.

위에서 이축권의 권리를 확인할 수 있는 권리증, 확인서, 증명서, 등의 공적 서류는 없다고 서술하였으며, 그렇다면 이축권의 성립시기는 건물 보상금을 수령한 때라고 기술한 바 있다. 때문에 이축권이 증명되어야 사거나 팔겠다고 한다면, 이러한 사람에게는 거래할 수 있는 기회가 전혀 올수 없을 것이다.

 

*이축권 진위 여부 확인 방법

그러나 이축권 매수 시 매우 주의를 기울여야 하는데, 이축권은 권리증이나 확인서 증명서가 없기 때문이다. 다만, 편입 확인서로 확인이 가능하며, 편입 확인서는 사업시행 주체 LH, 또는 지방차치단체 담당 부서에서 확인 가능하다. 문제는 사업 주체에게 물어봐도 이축권에 대하여 명확하고 시원하게 답변해 주지 않는다는 것이다.

 

그러나 요즘은 지방자치 단체의 경우 사업의 진행을 원활하고 빠르게 진행하기 위하여, 시행 담당 부서에서 이축권 발생 시기부터, 이축권의 성립 유 무에 대하여 알려주는 경우도 있다. 또한 건축 인허가 담당자도 이축이 가능하다고 인정하는 경우도 있으며, 이때 사업이 축소 취소되지 않는 한이라고 단서를 붙이는 담당자도 있다.

 

*이축권 진위 확인을 위한 부수적인 서면

위에서 언급한 봐와 같이 이축권의 대상이 되는지 진위 여부를 확인하기가 어려운데요, 부수적으로 토지대장 및 개발제한구역 건축물 관리 대장, 건축물대장, 재산세 과세증명 및 과세 영수증, 등도 체크하고, 자치 단체의 관할 부서에 방문하여 공익사업에 의한 편입 확인서, 보상계획 공고문, 보상 확정 공고문, 보상금 수령 통지서 건물 철거 확인서 등를 필히 확인하여야 한다.

 

이축권을 이용 자기 토지에 건축 가능 유무 및 건축 가능 건물 용도 확인

또한 건축에 필요한 여타 사항은 일반 건축물 건축 시와 다르지 않다. 건물 이축할 토지에 건축법 도로법 등 타법에 저축되는 사항이 없는지 건축 설계사를 통하여 확인하는 것은 기본이라 하겠다.

1. 외지인이 이축권을 매입하여 개발제한구역 내에서 건물을 지을 수 있다.

2. 이축권 매입 신축 주택은 단독 주택에 한한다.

3. 이축권 시세를 확인한다.

4. 가장 중요한 것은 해당 지역 건축 설계사에서 이축권 매수 시, 본인 소유 개발제한구역 내 토지에 이축 가능 유무를 필히 확인한다.

 

*이축권 매수 계약 시 특악 사항 기재 주요 내용

이축권 매수 시 성립요건 부재 및 기타 사항으로, 이축권의 권리 행사가 안될 경우, 계약은 무효로 하고 계약금은 반환받으면 된다. 그래서 계약의 특약 사항이 중요하다.

 

이축권 매입을 위한 계약 시, 중요한 것은 해당 중개사가 개발제한구역 및 수용 보상에 관한 제반 법률을 이해하고, 해당 이축권의 발생 성립의 진위를 확인, 추후에 사업의 취소 변경 축소 등으로 이축권의 권리 행사 가 불가능 시 무효 취소, 해제 등의 방법 등를 명확하게 기재하여 작성하여야, 사후에 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 미연에 막을 수 있다.

 

또한 이축권 매매 시 철거될 건물주와 프리미엄 금액을 명확하게 구분하여야 한다, 절세를 위하여 철거될 건물 가약을 과도하게 높게 할 경우 세무 당국에서 인정하지 않은 경우가 많다. 가능하면 도시계획 시설사업 기관이 감정한 감정가의 범위를 벗어나지 않은 금액이 적당하다.

 

철거될 건축물은 양도소득세 대상 부동산이고, 프리미엄은 기타 소득세 대상이다.

 

*이축권(건물 이전이 없는)의 재산권 범위

하천 점용권 또는, 개발제한구역(그린벨트) 내에서 이루어지는 건축물이 멸실되고 없거나 건물 보상 이후 상태의 移築權(이축권)은 부동산 소유권 취득과 관련이 없는 권리다. 건축물이 없는 이축권에 대해 과세관청에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보고 과세를 하였으나.

 

대법원(98누 205)은 건축물이 없는 이축권은 개발제한 구역 내에서 건축 행위를 할 수 있는 권리에 지나지 않아, 과세를 금지 해제했다. 세부 내용을 보면 이축권은 건축 허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리에 지나지 않아 부동산 자체의 취득을 목적으로 하는 권리를 의미한다고 볼 수 없으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하지 않는다.

 

*이축권(건물 이전이 없는)의 과세 범위

건축물이 없는(보상금 수령 후) 이축권은 중개대상 물건이지만, 기획재정부 역시 건축물이 없는 상태의 이축권 거래로 발생하는 수익은 기타소득으로 분류하고, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보지 않는다. 건축물이 없는 이축권은 기타 소득세로 양도가액의 60%를 소득공제하고 차액 40% 금액에 대한 20% 과세한다. 여기에 기방수 득세 2%를 원천 징수한다.

 

*이축권(건물 이전되는)의 재산권 및 과세 범위

건축물이 존재하고 지장물 건물 보상금 수령자에 이축권(건물 매매) 거래 시에는 취, 등록세 및 양도세를 납부하여야 하며, 일반 부동산 거래와 동일하다.

 

*예 : 건물 매매가 1억 원 + 프리미엄 4억 원의 경우 = 합계금 5억 원 / 건물 1억 원은 취, 등록세 대상, 프리미엄 4억 원은 기타 소득(매도자) 세로 신고하면 됩니다

 

매수자는 건물 완공 후 소유권 보존 등기 시 건물 및 프리미엄 지급금 5억 원과 건축비를 합산한 금액을 취득 가액으로 등록세 납부하고, 소유권 보존 등기 경료 하시면 됩니다.

 

*이축권의 매수는 이러한 어려움으로 세양 부동산은 이축권 거래 시 매도자 및 매수자와 이축권 컨설팅 용역 계약서 작성 후 업무를 진행합니다.

 

이축권(도로 딱지) 등에 대하여 문의하실 내용 있으시면 전문 세양 부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.

 

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