왕숙지구 이주자택지, 협의양도인 택지 분양권 매도 매수 전매 합니다

 

왕숙지구 이주자택지, 협의양도인 택지 분양권 매도 매수 전매 합니다

왕숙지구 이주자택지 및 협의양도인 택지 공급일정 및 분양권 매도 매수 전매 등에 따른 분양권 양도세 등에 관한 일체의 궁금한 사항 있으시면 전문 중개업소 세양 부동산 공인중개사 사무소 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.

 

LH 공사에서 왕숙 지구 이주자택지 및 협의양도인 택지 대상자들에게 25년 11월 14일까지 이주자택지 또는 협의양도인 택지 및 이주자 주택(분양 아파트) 중 하나를 선택하여 신청할 것을 안내한 것으로 보아 26년 1/4분기 정도에 이주자택지, 협의양도인 택지 대상자 확정 통보 및 토지 공급공고가 이루어지지 않을까 보입니다.

 

이주자 택지란? 공공 주택 지구 개발사업 시행구역 내 공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서, 손실 보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분 둥 이주자 택지의 공급을 원하는 분에게 공급되는 점포겸용 상가주택 1층 상가, 2, 3, 4 층 주택을 건축할 수 있는 토지를 말합니다. (협의 양도자 택지와는 여러 면에서 확연하게 차이가 있음)

 

*이주자택지 공급에 있어서 도시정비 사업 법에 의한 개발사업 방식과 공공 주택가 지구 개발 방식에 따라 토지 공급가에 차이가 있습니다.

 

◆ 왕숙 지구 이주자택지 공급면적 건폐율. 용적률. 건축 가구 수

왕숙 지구 이주자택지 공급 내용

공급 필지수 : 왕숙 지구 총 689필지 (주거 전용 R1-1 ~ R1-10 블록 396필지.

점포겸용 R2-1 ~ R2-5블록 293필지)

공급용지 면적 : 점포겸용 주택 용지 250㎡ ~ 275㎡. 주거 전용 250㎡ ~ 330㎡.

공급용지 금액 : 조성 원기 이하(조성원가에서 생활기본시설 설치비를 제외한 금액)

공급용지 위치 : 공급 대상 세부필지는 대상자를 추첨으로 결정

 

왕숙 지구 지형도면입니다.

 

 

왕숙 지구 이주자택지 공급가는 토지 조성 원가에서 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령] 제41조의 2에 따른 생활기본 시설 설치비를 제외한 금액( 다만, 상기 기준 면적을 초과하는 면적에 대해서는 감정평가한 금액으로 공급)으로 공급합니다.

왕숙 지구 협의양도인 택지는 감정평가금액으로 공급합니다.

 

 

 

왕숙 2지구 이주자택지(점포겸용) 및 협의양도인 택지(주거 전용) 토지 공급 내용

왕숙 2지구 이주자택지(점포겸용) 및 협의양도인 택지(주거 전용) 토지 공급계획에 따르면 협의양도인 택지는 주거 전용인 D1. D2. D9 등 3블록 152필지이며. 이주자택지 점포겸용인 D3. D4. D5. D6. D7. D8 등 6블록 159필지 등 총 311필지입니다.

❉ 주거 전용 단독주택지는 D1. D2. D9 등 3블록 152필지의 경우. 주거 전용으로 건축 시 건폐율 60%, 용적률 180%, 이하. 높이는 3층. 3가구 이하 건축이 가능합니다.

❉ 점포겸용 단독주택용지는 D3. D4. D5. D6. D7. D8 등 6블록 159필지의 경우. 점포겸용으로 건축 시 건폐율 60%. 용적률 200% 이하. 높이는 4층(필로티 포함). 5가구 이하로 건축이 가능합니다.

 

구 분

면적 ㎡

평균 공급 면적 ㎡

건폐율 %

용적률 %

건설호수

비율 %

인구(인)

주택 유형

단독주택

합계

86.397

-

-

-

311

778

-

소계

43.069

283

60

180

152

2.2

778

주거 전용

일반형

43.328

265

60

200

159

2.2

778

점포겸용

왕숙 2지구 이주자택지 점포겸용 단독주택지 공급 가결 결정 방법

공급 용도 구분

공급면적 ㎡

획지수

공급 대상자

공급방법

공급가격 결정 방법

비고

단독주택

86.397

311

점포 겸용

이주대책 대상자

수의계약

이주자택지 공급단가

기타 실수요자

경쟁입찰

주거부분 : 감정평가액 비거 주부분: 경쟁입찰에 의한 낙찰가액

주거 전용

협의 양도자

수의계약

감정평가액

기타 실수요자

추첨

감정평가액

왕숙 2지구 토지 공급 필지입니다.

 

 

왕숙 2지구 지형 도면입니다.

 

 

 

1, 이주자택지 공급 대상자

1) 대상자-공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 토지에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서, 손실 보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분 둥 이주자

택지의 공급을 원하는 분

'89. 1.25 이후 건축된 무허가 건축물 등 관계 법령에 따른 허가. 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소

유자 및 법인, 단체는 제외

2) 이주자택지 공급기준 : 생계를 같이 하는 동일세대가 2 이상의 가옥을 소유한 때에도 1필지 공급

*이주자 택지 협의양도인 택지 권리에 대한 양도소득세 취득시기는 이주대책 대상자 확정 결정일(보상 확정 공고일)입니다.

 

 

*이주자 택지는 필지 배정받아 LH 공사와 계약금 10% 지급하고 매수 계약 체결 후 원칙적으로 전매가 불가하지만, LH 공사에서 동의하는 경우 토지의 수 분양권을 금액에 제한 없이 전매 가능합니다. 이주자택지 토지의 공급가는 공공 주택 개발사업은 조성원가에서 도시 기본생활시설 설치비를 제외한 금액으로 공급됩니다. 이주자택지 공급가는 조성원가 80% 범위 내 금액으로 공급함.

 

왕숙 지구 이주자택지 건폐율 60% 용적률 200% 1층 상가, 2, 3, 4층 주택 5가구로 건축 가능

왕숙 지구 협의양도인 택지는 건폐율 60% 용적률 180% 3층 이하 주택 건축 가능.

 

왕숙 지구 이주자택지는 1,2, 지구 합하여 452필지, 협의양도인 택지는 왕숙 1,2, 지구 총 548필지가 공급될 예정입니다. 왕숙 지구 협의양도인 택지는 건축 시 1층을 필로티 구조로 건축할 경우 필로티 부분은 건물 연면적 산정에서 제외됩니다.

 

왕숙 지구 이주자택지(점포겸용) 공급가는 조성원가에서 도시 기본생활시설 설치비를 제외한 금액으로 공급합니다. 협의양도인 택지(주거 전요)은 감정평가 금액으로 공급합니다.

 

3) 이주자 택지 공급가격

왕숙 지구 이주자택지 공급가는 토지 조성 원가에서 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령] 제41조의 2에 따른 생활기본 시설 설치비를 제외한 금액( 다만, 상기 기준 면적을 초과하는 면적에 대해서는 감정평가한 금액으로 공급)으로 공급합니다.

왕숙 지구 협의양도인 택지는 감정평가금액으로 공급합니다.

 

이주자 택지 협의양도인 택지는 아래 그림처럼 블록화된 단지, 개별 필지별 지번이 부여된 토지에 대하여, 공사가 이주자 택지 협의양도인 택지 공급에 대한 공고 시에, 이주자 택지 협의양도인 택지 공급을 원하는 해당 대상자가 원하는 필지를 선정하여, 공급 신청을 하게 되는 돼요, 이때 개별 필지별 신청자가 1인 이상인 경우 추첨을 통하여

필지를 배정합니다.

 

이주자택지 협의양도인 택지의 공급 면적은, 개인이 필요 면적을 임의로 선정하여, 공급받는 것이 아니고, LH 공사에서, 점포겸용 단독주택용지는 대략 1필지당 265제곱미터 이하, 주거 전용 단독주택용지는 1필지당 330제곱미터 이하로 공급, 공급 시 개별 필지별 면적이 이미 확정된 개별 필지 중 대상자가 원하는 위치의 필지 토지에 대한 공급 신청을 하는 것입니다.

 

4) 이주자택지 공급 규모(토지면적)

- 점포겸용 단독주택용지 : 1필지당 265제곱미터 이하

- 주거 전용 단독주택용지 : 1필지당 330제곱미터 이하

( 블록형 단독주택용지로 공급하는 경우에는 당해 단위 블록 내 개별 필지의 평균면적을 기준으로 한다. )

- 공동주택용지 : 지구 계획 승인서상 이주대책으로 공급하는 공동주택용지의 대지 면적을 건설호수로 나눈 값의

1.2배 이하의 면적

◆블록형 단독 주택용지와 공동 주택용지는 이주자 택지 공급 대상자가 결성한 조합에 공급함

 

5) 이주자택지 순위 결정

- 1순위 : 보상금 수령 후 공사가 제시한 기한까지 지구 밖으로 이전한 분

- 2순위 : 보상금 수령 후 공사가 제시한 기한까지 지구 밖으로 이전하지 아니한 분.

 

◆ 공사가 지정하는 기한 내에 토지조사(폐기물 매립 여부 등의 조사를 포함) 및 물건 조사에 응하지 아니한 자와

보상을 위한 감정평가를 거부하는 자에 대해서는 이주대책 수립 내용에 차등을 둘 수 있음. 이주자택지를 공급받는 과정에서 순위가 아주 중요하겠지요.

 

그것은 선 순위에 해당하여야 좋은 위치의 블록에 유동인구 많고, 입지 좋은 필지를 불공급 받는데 유리하고, 공급받아 토지를 매도할 경우 또는 건축 후에도 위치에 따라 수익성이 다르기 때문입니다. 이렇게 공사가 공급 요건에 따른 차등 순위를 두는 것은, 도시계획 시설 사업을 원활하고 빠르게 진행하기 위한 방편임.

 

 

2. 이주자 주택(분양 아파트)의 공급

1) 대상자 –공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물을

소유하면서 계속 거주한 분으로서, 손실보상을 받고 본 사업 시행으로 인해 이주하는 분 등 이주자 주택의 공급

을 원하는 분

 

◆ '89.1.25 이후 건축된 무허가건축물 등 관계법령에 따른 허가, 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유

자 및 법인, 단체는 제외

상기 1. 항의 이주자 택지 공급 대상자 중 이주자택지 공급받을 권리를 포기하고, 이주자 주택의 공급을 원하는 분

또는 이주자 택지 대상은 되지 않지만, 이주자 주택 대상이 되는 분

 

2) 공급기준 - 1세대 1주택(분양 아파트)

3) 공급 규모 - 전용면적 85제곱미터 이하 분양주택

4) 공급가격 - 일반분양가격에서 이주자 주택의 대지면적에 해당하는 생활기본시설 설치비를 차감한 금액 기준

5) 공급시기 - 추후 결정(사업 지구마다 다름)

 

◆ 이주자 주택의 공급은 [ 주택 공급에 관한 규칙] 제3조 제2항 제8호를 적용

이주자 주택의 공급은, 이주자 택지를 공급받을 수 있는 권리를 포기하고, 전용면적 85제곱미터 이하 분양주택을

[ 주택 공급에 관한 규칙] 제3조 제2항 제8호를 적용받아, 이주자 주택의 공급을 원하는 분 또는 이주자 택지 대상은 되지 않지만 이주자 주택 대상이 되는 분

 

3. 이주정착금 지급

1) 대상자 – 이주 대책 대상자 중 이주자 택지 또는 이주자 주택을 공급받을 권리를 포기하고 이주정착금의 지급을

요청한 분, 이주대책 수립 대상자이나 해당 사업 지구의 여건상 이주자 택지 또는 이주자 주택의 공급을 받지

못하는 분

2) 지급금액 - 보상 대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30% 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 6백만 원 미

만인 경우에는 6백만 원으로 하고, 1천2백만 원을 초과하는 경우에는 1천2백만 원으로 함

3) 지급 시기 - 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급

◆ 이주대책 수립 대상자가 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법]에 따라 해당 사업 지구 안의 가옥

에 대해 이축허가를 받은 경우에는, 이주자 택지 내지 이주자 주택을 공급하지 아니하고, 이주정착금을 지급함.

 

*이주 정착금은 이주대책 대상자 중 이주자 택지 또는 이주자 주택을 공급받을 권리를 포기하고, 이주정착금의 지급을 요청한 분, 이주대책 수립 대상자이나 해당 사업 지구의 여건상 이주자 택지 또는 이주자 주택의 공급을 받지 못하는 분, 개발제한구역 내 가옥에 대해 이축허가를 받는 분에게, 보상 대상 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 600만 원 미만은 600만 원, 1,200만 원을 초과하는 금액을, 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급.

 

4. 주거이전

1) 공람공고일(2018. 12. 19) 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안의 주거용 건축물을 소유하면서 계속 거주하다 본 사업시행으로 인해 이주하는 분 (법인, 단체는 제외).

다만, 건축물 소유자가 실제 거주하고 있지 아니하거나, '89.1.25 이후 건축된 무허가 건축물 등 관계법령에 따른 허가 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유자는 제외.

2) 지급금액 - 통계청이 조사, 발표하는 가계조사 통계의 도시 근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 2월분 (동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

3) 지급 시기 - 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록이 전 확인 후 지급

 

가구원 수	주거이전비	가구원 수	주거이전비	가구원 수	주거이전비
1인	4,238,540원	4인	10,701,040원	7인	13,238,750원
2인	6,401,410원	5인	10,503,810원	8인	14,606,220원
3인	8,467,650원	6인	11,871,280원	9인	15,973,690원

 

*주거 이전비 지급 대상자는 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급하지만, 법인, 단체 및 건축물 소유자가 실제 거주하지 않는 경우, 무허가 건물, 신고 허가 없이 무단 용도 변경한 건물 소유자에게는 주거 이전비 지급되지 않습니다.

 

 

5. 이 사 비

1) 대상자 - 보상계획 공고일 현재 주거용 건축물에 거주하는 분으로서 본 사업 시행으로 인해 사업 지구 밖으로 이사를 하게 되는 분

2) 지급금액 - 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말하여 주거용 건물 점유 면적 기준에 의하여 지급

◆ 이사비 지급금액 예시 (2020. 10월 기준)

 

주택 건평 기준	이사비	주택 건평 기준	이사비
33㎡ 미만	700,310원	66~99㎡ 미만	1,621,420원
33~49.5㎡ 미만	1,080,920원	99㎡ 이상	2,161,890원
49.5~66㎡ 미만	1,351,180원

 

3) 지급 시기 - 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급

 

◆ '89.1.25 이후 건축된 무허가 건물의 소유자는 [ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령] 부칙 제6조 및 동법 시행규칙 부칙 제5조이 규정에 따라 이주자 택지, 이주 자 주택, 이주정착금, 주거이전비 등의 대상에서 제외됩니다.

◆ 생계를 같이 하는 동일세대 내에 이주자 택지, 이주자 주택, 협의양도인 택지(주택), 주택의 특별공급, 국민임대주택 우선 공급 대상자가 있는 경우 원하는 바에 따라 한 가지만 공급받을 수 있습니다.

 

◆이주자택지와 협의양도인 택지 대상의 차이점◆

1) 이주자 택지 : 소유권 이전 등 기존 전매 제한

2) 협의양도인 택지 : 소유권 이전 등 기존 전매 제한

3) 이주자 택지 : 소유와 거주

4) 협의양도인 택지 : 소유만

5) 이주자 택지는 공급가격 : 조성원가의 이하

6) 협의양도인 택지 공급가격 : 감정평가금액

7) 이주자 택지 건폐율 : 60%

8) 협의양도인 택지 건폐율 : 60%

7) 이주자 택지 용적률 : 200%

8) 협의양도인 택지 용적률 : 180%

*여러 가지 항목에서 확연하게 차이점이 있습니다.

 

◆ 협의양도인 택지

왕숙 지구 협의양도인(왕숙 1지구 396필지. 왕숙 2지구 152필지) 택지는 왕숙 1,2, 지구 총 548필지가 공급될 예정입니다. 주택만 지을 수 있는 주거 전용 택지를 말합니다. 즉, 단독주택 필지입니다. 왕숙 지구 협의양도인 택지는 건폐율 60% 용적률 180% 3층까지 주택 3가구 건축이 가능합니다.

협의양도인 택지의 경우 1층을 필로티로 건축할 경우 4층으로 건축이 가능하고 필로티 주차장은 건물 연면적 산정에서 제외됩니다. 1층부터 주택을 건축할 경우 3층까지 건축이 가능하며 지하층 건축도 가능합니다. 그렇다면 어느 분이 협의양도자 택지 공급 대상이고, 기준 면적은 얼마나 되는지 알아봅니다. (협의 양도자 택지도 이주자 택지와 같이, 전매가 허용되지 않으며, 공급가 기준도 다릅니다)

 

*공급가는 감정평가금액 공급합니다.

◆ 공급 대상 토지 및 기준 면적 ◆

필지당 330㎡[약 100평] 이하 대략 75평~100평 주거용 단독주택 건축할 수 있는 토지입니다.

*협의차 택지는 이주자 택지보다 공급가가 높습니다.)

 

◆ 협의양도인 택지 공급 대상 ◆

토지면적 *1,000㎡[약 300평] 이상 토지 소유 및 협의 양도하신 분. 주민공람공고일 1년 이전부터 보상계약 또는 수용재결 시까지 토지만을 가지고 있는 사람의 경우가 해당.

특이할 점은 협의차 택지 토지 보유 면적은, 서울 경기 수도권 1000㎡, 이상, 지방 즉 서울 경기 수도권을 제외한 지역에 대하여는, 협의차 택지 보상을 받을 수 있는 면적을 400㎡까지 최근 시행령 개정으로 완화해 주었다는 점입니다.

*주민공람공고일 이전부터 보상계약 체결일(또는 수용재결일)까지 계속하여 토지를 소유하신 분.

 

*사업시행자로부터 토지에 대한 보상을 받고 사업시행으로 협의양도하신 분.

만약 1,000㎡[약 300평] 미만인 경우 합산 가능 여부를 알아보겠습니다.

 

*공유 지분 포함 가능함. *2필지 이상 시 소유 토지 합산. [지분 소유 포함] *동일 세대원 협의양도 면적 합산.

*기준 면적 미만 시 지분별 면적 합산 가능. *협의차 택지 공급 신청 냥이 많아 계획 수량 초과 시는 추첨으로 대상자 결정

 

◆ 공급기준 ◆

1세대 1필지 공급, 동일세대 내 2인 이상 공급 대상자 일지라도 1세대 1필지만 공급함. 어떤 분들이 공급 우선순위에 해당할까요? (이주자 택지와 마찬가지라고 생각하시면 됩니다.)

 

◆공급 우선순위◆

* 1순위 * 토지 및 지장물을 전부 협의양도하고 공사가 제시한 기한까지 자진 이주하신 분.

* 2순위* 토지 및 지장 물중 일부라도 협의보상이 안되거나 공사가 제시한 기한까지 이전하지 않으신 분.

보상이 만족하지 않아 협의 양도가 원활하게 잘 안되는 경우, 아무래도 1순위 자격이 되시는 분보다 좋은 위치의 택지를 먼저 선점할 수 없는 단점이 있습니다.

 

◆ 협의양도인 택지 권리 포기할 경우◆

협의 양도인 택지 공급 대상자 중 공급받을 권리 포기하고 주택 특별공급을 요청할 수 있음. 공급기준:85㎡ 이하

공급가격은 일반 공급 가격보다 저렴 [생활기본시설, 설치비용, 차감한 금액, 생활기본시설이란? 도로, 하수도 등 설치] 한 금액으로 협의 양도인 택지를 공급받을 대상자 중 협의 양도자 택지의 특별 공급받을 권리를 포기하고, 이 주 정착금 요청을 하시는 분이 계십니다. 이런 분들에게는 이주 정착금을 지원하게 됩니다.

-상기 1. 항의 이주자 택지 공급 대상자 중 이주자택지 공급받을 권리를 포기하고, 이주자 주택의 공급을 원하는 분

또는 이주자 택지 대상은 되지 않지만 이주자 주택 대상이 되는 분

 

2. 협의양도인 택지 공급 대상자 중 공급받을 권리 포기하고 이주자 주택(분양 아파트)의 공급받을 수 있음

1) 대상자-공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물을 소유하면서 계속 거주한 분으로, 손실 보상을 받고 본 사업 시행으로 인해 이주하는 분등 이주자 주택의 공급을 원하는 분

 

◆ '89.1.25 이후 건축된 무허가건축물 등 관계법령에 따른 허가, 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유

자 및 법인, 단체는 제외

2) 공급기준 - 1세대 1주택(분양 아파트)

3) 공급 규모 - 전용면적 85제곱미터 이하 분양주택

4) 공급가격 - 일반분양가격에서 이주자 주택의 대지면적에 해당하는 생활기본시설 설치비를 차감한 금액 기준

5) 공급시기 - 추후 결정(사업 지구마다 다름)

◆ 이주자 주택의 공급은 [ 주택 공급에 관한 규칙] 제3조 제2항 제8호를 적용

 

◆ 협의 양도인 택지 권리 포기할 경우 이주정착금 지급금액◆

이주정착금 지급금액은 어떻게 주나요. 건축물에 대한 보상은 해주고 이주정착금을 받게 됩니다.

 

*보상 대상인 주거용 건축물에 대한 감정 평가액의 30% 해당 금액으로 하고 600만 원 미만 시는 600만 원 *1천만 원 초과 시는 1천만 원 받게 됩니다.

◆언제쯤 정착금 받게 될까요◆

정착금 지급 시기는 사업 지구 밖으로 이주하고, 주민등록 이전 확인 후 정착금을 지급받게 됩니다.

 

• 공공 주택 특별법 [시행 2024. 4. 25.] [법률 제19763호, 2023. 10. 24., 일부개정]
• 조성된 토지의 전매행위 제한 등
• 제32조의 3(조성된 토지의 전매행위 제한 등) ① 주택 지구로 조성된 토지에 대한 공급계약을 체결한 자(이하 “공급받은 자”라 한다)는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 토지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다) 할 수 없고, 누구든지 그 토지를 전매 받아서도 아니 된다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택 건설 용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2020. 12. 22.>
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• ②조성된 토지의 공급 대상자로 선정된 자(이하 “공급 대상자”라 한다)는 해당 토지를 공급받을 수 있는 권리·자격·지위 등을 전매할 수 없고, 누구든지 이를 전매 받아서도 아니 된다.<신설 2020. 12. 22.>
•  
• ③ 토지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 토지를 전매한 경우 해당 법률행위를 무효로 하며, 공공 주택 사업자(당초의 토지 공급자를 말한다)는 이미 체결된 토지의 공급계약을 취소한다. 이 경우 공공 주택 사업자는 토지를 공급받은 자가 지급한 금액 중 해당 토지 공급계약에서 정한 계약보증금을 제외한 금액 및 이에 대한 이자(「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용한 이자를 말한다)를 합산한 금액을 지체 없이 지급하여야 한다.<개정 2020. 12. 22.>
• ④ 공급 대상자가 제2항을 위반하여 토지를 공급받을 수 있는 권리·자격·지위 등을 전매한 경우 해당 법률행위와 토지를 공급받을 수 있는 권리·자격·지위 등은 무효로 한다.<신설 2020. 12. 22.> [본 조 신설 2015. 8. 28.]

 

• 공공 주택 특별법 시행령 [시행 2022. 8. 4.] [대통령령 제32826호, 2022. 7. 26., 일부개정]
• 조성된 토지의 전매행위 제한의 특례
• 제25조(조성된 토지의 전매행위 제한의 특례) 법 제32조의 3 제1항 단서에서 “이주대책용으로 공급하는 주택 건설 용지 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 공공 주택 사업자의 동의를 받은 경우를 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제10호의 3의 경우에는 공공 주택 사업자로부터 최초로 조성된 토지를 공급받은 자의 경우만 해당한다.<개정 2016. 8. 11., 2018. 6. 5., 2020. 7. 7., 2021. 2. 17., 2021. 3.
• 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택 건설 용지의 경우
• 2. 제24조 제4항에 따라 공급하는 특정 시설 용지로서 국토 교통부령으로 정하는 용지의 경우
• 3. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관(이하 “공공기관”이라 한다) 또는 지방공사에 공급하는 토지의 경우
• 4. 조성된 토지를 공급받은 자가 국가, 지방자치단체, 공공기관 또는 지방공사에 소유권을 이전하는 경우
• 5. 삭제<2021. 12. 28.>
• 6. 주택 건설 사업자의 부도 등으로 분양보증을 한 자에게 보증 내용에 따른 시공을 이행하게 하기 위하여 소유권을 이전하는 경우
• 7. 「상법」 제530조의 2부터 제530조의 12까지의 규정에 따른 회사분할(분할합병의 경우는 제외한다)로 설립되는 회사가 분할되는 회사로부터 해당 토지를 최초 공급가액으로 승계 받은 경우(설립되는 회사가 제24조 제1항에 따라 공급받을 당시에 분할되는 회사가 가지고 있던 공급 대상자 자격요건을 충족하는 경우로 한정한다)
• 8. 제24조 제3항 제1호에 따른 토지를 공급받은 자가「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조 제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)와 해당 토지의 개발 또는 분양관리를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우
• 9. 단독주택 건설 용지 또는 공동주택 건설 용지를 공급받은 자가 신탁업자와 해당 주택 건설 용지의 개발 또는 담보를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우(해당 주택 건설 용지에 대한「주택법」 제15조에 따른 사업 계획 승인은 해당 주택 건설 용지를 공급받은 자가 받는 경우로 한정한다)
• 10. 조성된 토지(단독주택 건설 용지 및 공동주택 건설 용지는 제외한다)를 공급받은 자가 공공 주택 사업자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우
• 10의 2. 단독주택 건설 용지 또는 공동주택 건설 용지를 공급받은 자가 공공 주택 사업자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
• 가. 단독주택 건설 용지를 공급받은 자가 해당 용지에 대한 잔금 납부일(잔금 납부일이 단독주택 건설 용지 공급계약일부터 2년을 초과하는 경우에는 2년을 말한다) 이후에 전매하는 경우
• 나. 세대원(세대주가 포함된 세대 구성원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 근무·생업·취학·결혼 또는 질병 치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)의 사유로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별 자치시, 특별자치도, 시 또는 군(같은 광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외한다.
• 다. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 라. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하는 경우
• 마. 이혼으로 인하여 해당 용지의 소유권을 이혼하는 배우자에게 이전하는 경우
• 바. 공급받은 용지를 배우자에게 증여하는 경우
• 사. 해당 용지를 공급받은 자가 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조 제1호각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시작되는 경우
• 아. 해당 용지를 공급받은 자가 부실징후기업이거나 부도 또는 그 밖에 이와 유사한 사유로 해당 용지에서 주택 건설 사업의 추진이 어려운 경우
• 10의 3. 공동주택 건설 용지를 공급받은 자가 해당 용지에 대한 잔금 납부일(잔금 납부일이 공동주택 건설 용지 공급계약일부터 2년을 초과하는 경우에는 2년을 말한다) 이후에「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사가 아닌 자에게 공공 주택 사업자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우(2024년 11월 30일까지 전매하는 경우로 한정한다)
• 11. 공동주택 건설 용지를 공급받은 자가 주택 건설 사업을 목적으로 공동 출자하여 설립한 특수 목적법인(「조세특례제한법」 제104조의 31 제1항에서 정하는 설립요건을 충족하는 법인으로서 공동주택 건설 용지를 공급받은 자가 50퍼센트를 초과하는 지분을 가지고 있는 경우로 한정한다)에 전매하는 경우

 

1. 이주자택지, 협의양도인 택지 전매 시 불법입니다.

이주자 택지 대상자가 LH의 토지공급을 받고(소유권 이전 등기 전) 제3자에게 전매한 경우 공공 주택 특별법 제32조의 3(토지의 전매행위 제한 등) 제 ①항 제 ②항 제 ③항 제4항의 위반으로 이축권 거래는 불법이며, 이 경우 토지 공급도 무효이고 또한 토지를 공박을 수 있는 권리 지위 등도 무효가 됩니다.

 

이주자택지 분양권 전매를 금지하는 법률 규정에도 불구하고, LH 공사가 전매를 허용하는 경우 전매가 가능합니다. 이 경우에도 이주자택지, 토지를 LH 공사와 매수계약 체결한 후 LH 공사에서 동의 받지 않고 분양권을 전매하는 경우 불법입니다. 그러니까 전매를 허용하는 경우, 반드시 LH 공사와 토지 매수계약 체결하고, LH공사의 동의 받아 분양권을 전매 하여야만 합니다.

 

이주자택지 협의양도인 택지 전매에 대하여 정리하여 보면 “이주자택지 협의양도인 택지의 취득시기”는 LH 공사로부터 대상자 심사 결과 통보를 받은 날이 되며, 이주자택지 협의양도인 택지의 전매가 LH 공사에서 동의하에 허용되더라도 “이주자택지 협의양도인 택지 공급계약 체결 전”에 이루어지는 전매행위는 무효이며 불법 전매가 된다는 것입니다.

 

이주자택지 분양권 전매가 허용되는 경우 분양권 전매 가능 시점

 

이주자택지 협의양도인 택지 분양권은 세법상 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 분양권 전매 시 양도소득세를 납부해야 합니다.

이주자택지 분양권의 취득시기는 이주자대책 대상자 확인 결정일 입니다.

 

분양권 양도세율은 아래와 같습니다.

구 분	양도세율	지방세	합계
1년 미만	50 %	5 %	55 %
1년 이상, 2년 미만	40 %	4 %	44 %
2년 이상	누진세율(6 ~ 45 %)	양도세의 10 %	6.6 ~ 49.5 %

누진세율은 과표에 따라 다음과 같이 6% ~ 45%가 적용됩니다.

과표	세율			누진공제
	양도세율	지방세	합계
1,400만 원 이하	6 %	0.6 %	6.6 %
5,000만 원 이하	15 %	1.5 %	16.5 %	126만 원
8,800만 원 이하	24 %	2.4 %	26.4 %	576만 원
1.5억 원 이하	35 %	3.5 %	38.5 %	1,544만 원
3억 원 이하	38 %	3.8 %	41.8 %	1,994만 원
5억 원 이하	40 %	4.0 %	44.0 %	2,594만 원
10억 원 이하	42 %	4.2 %	46.2 %	3,594만 원
10억 원 초과	45 %	4.5 %	49.5 %	6,594만 원

그리고 이주자택지 협의양도인 택지 분양권의 보유기간이 2년 이상 보유한 후 전매한 경우에도 누진세율이 적용되지만 프리미엄 금액이 5억 원 이상인 경우 금액이 커서 2년 미만 보유 후 매매한 세율과 같은 44%(양도세, 지방세 포함)가 적용되며, 또한 2년 이상 보유 후 매도 시 프리미엄 금액이 5억 원을 초과하는 경우 46,25%가 적용됩니다.

 

왕숙 지구는 아직 이주자택지 협의양도인 택지 대상자 심사(확정) 결과 통보도 없는 상태인데요.

LH에서 2026년 상반기에 이주자택지 협의양도인 택지 대상자 심사 결과 통보를 하고 토지 공급공고가 있을 것으로 보입니다.

 

분양권을 프리미엄 5억 원에 전매했을 시 실제 수익 및 양도세를 계산해 보겠습니다.

구분	1년 미만	1년 이상, 2년 미만	2년 이상
양도가액	500,000,000	500,000,00	500,000,000
취득가액	없음	없음	없음
양도차익	500,000,000	500,000,00	500,000,000
기본공제	- 2,500,000	- 2,500,000	- 2,500,000
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세 율	50%	40%	누진세율 40%
산출 세액	248,750,000	199,000,000	199,000,000
지방세 10%	24,875,000	19,900,000	19,900,000
산 출 세액	273,625,000	218,900,000	218,900,000
누진공제	없음	없음	- 25,940 000
납부할 세액	273,625,000	218,900,000	192,960,000
실제 수익	226,375,000	281,100,000	307,040,000

이주자택지 협의양도인 택지 분양권을 1년 미만 보유 프리미엄 5억 원을 받고 전매해도 양도세 55%를 납부하고 기타 수수료 등을 지급하고 나면 실질적으로 남는 수익은 크지 않아 보입니다. 보유기간 2년 미만인 경우 납부하여야 할 세금 중 누진공제가 되지 않습니다.

 

분양권의 양도소득세 취득세 등 관련된 사항은 개인의 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시, 세무사 등 전문가와 상의하셔야 합니다.

 

< 이주자택지(점포겸용) 또는 협의양도인 택지(주거 전용)를 LH 공사와 매수 계약 체결 후 분양권을 LH 공사에서 동의 받아 분양권을 전매, 분양권 권리자 명의변경 시 유의사항 >

 

이주자택지 및 협의양도인 택지의 분양권 전매는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 분양권 전매사 양도소득세를 신고 납부하여야 합니다.

1. 이주자택지 분양권 전매 시 매수인이 양도소득세를 부담하기로 하고 계약한 경우에는 계약서에 반드시 매수인이 양도소득세 및 이에 따른 지방세 전액을 부담한다는 내용이 명시되어야 한다.

잔금 전 매도인은 부과될 양도소득세 금액을 확인하여 권리자 승계 명의변경과 동시에 매수인으로부터 잔금 및 세금 등의 금액을 수령해야 합니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 신고하여야 합니다.

2. 분양권 명의변경 약정일이 경과한 후에도 명의를 변경치 않을 경우에는 매수인에게 명의 변경 지연에 대한 이유를 꼭 문의하여 지연에 따른 불이익을 미리 방지하길 바랍니다.

3. 증여로 분양권자 권리 승계 명의변경을 할 경우에는 증여세가 부과됩니다.

4. 분양권 권리 승계 명의변경은 매수인 또는 제3자가 대리하여 신청할 수 있습니다.

5. 세무서에 분양권 양도소득세 신고 (권리 승계 명의변경 후 잔금 수령 2개월 내 )를 할 때 필요서류는 분양 계약서, 이주자택지 매매 계약서(양도 신고 계약서), 권리의 승계 계약서 등이며, 이 서류들을 꼭 챙겨서 명의변경 직후 바로 양도소득세 신고해야 합니다.

 

- 분양권 권리 승계 명의변경 전 매도인과 매수인은 이주자택지 분양권 권리양도계약서(양도 신고 계약서)를 반드시 작성해 두어야 하며 그렇지 않을 경우에 양도소득세 문제로 쌍방 간에 분쟁의 소지가 됩니다.

※ 분양권 권리 양도 계약서는 관할관청에 검인(거래 신고 필증. 계약 후 1개월 이내)을 받아야 합니다.

 

<이주자택지(점포겸용 택지), 협의양도인 택지(단독주택용지) 명의변경 시 필요서류>

1. 매도인

: 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장

부동산 매도용 인감증명서 1통 - 매수인 이름, 주소, 주민번호 기재, 용도란 애 부동산 매도용 기재

 

2. 매수인

: 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장

3. 분양 계약서 원본-관할관청 부동산 검인 필

4. 이주자택지 매매 계약서-관할관청 부동산 검인 필 ⇒ 양도소득세 신고(세무서)

5. 권리 의무승계 위임장, 매도인 인감증명서-대리인 신청 시

6. 권리 의무승계 계약서, 명의변경 신청서-한국토지주택공사 비치

 

이주자택지 분양권 전매 시 매수자(전득자에게) 취득세가 발생합니다. 취득세는 4,6%입니다

이주자택지 분양권 매도인(원주민)은 원칙적으로 취득세를 납부하지 않습니다.

 

예시

이주자택지 전매 시 매수인이 양도소득세를 부담하기로 한 경우

토지매수 계약금(매매가 5,6억 원. 10%) 56,000,000만 원 납부

분양권 전매 프리미엄 2억 원인 경우, (계약금 5,600만 원 +프리미엄 2억 원 + 양도소득세 부담금 55%.

1,1억 원 = 취득가액 3,66억 원) X 4,6% = 16,836,000원 취득세

이주자택지 분양권 매수자(전득자)는 16,836,000원의 취득세를 납부하여야 합니다.

또한 매수자는 중도금 잔금 등 납부 시마다 납부 금액의 4,6% 취득세를 납부하여야 합니다.

 

공인중개사 법 제18조 제2항 제2호에 따른 의무 표시사항

상 호 명 : 세양 부동산 공인중개사 사무소

주소 : 경기도 남양주시 수동면 운수리 155-4번지 1호

등록번호 : 413102008-0107

연 락 처 : 031-554-4984

대 표 자 : 오 삼 종

 

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